Einsatz eines Umsatzmietmodells zur gewerblichen Mieterbindung

Umsatzmiete ist ein Begriff, den Sie vielleicht in letzter Zeit gehört haben, insbesondere seit der Pandemie.

Aber was ist das und was bedeutet es für Sie und Ihre Gewerbemieter? Lesen Sie weiter und finden Sie es heraus. 

• Was ist Umsatzmiete?
• Wie berechnet man die Umsatzmiete?
• Wie können Mieter ihren Umsatz melden?
• Vor- und Nachteile eines Umsatzmietmodells

Was ist Umsatzmiete?

Die Umsatzmiete ist ein variabler Mietpreis, der sich an der Leistung eines gewerblichen Mieters orientiert. Sie wird in der Regel zu einer Grundmiete addiert, die auf einen ermäßigten Marktpreis begrenzt ist.

Obwohl dies nichts Neues ist, wurde die Umsatzmiete während der Coronavirus-Pandemie zu einem wichtigen Gesprächsthema. Unternehmen auf der ganzen Welt hatten Schwierigkeiten, ihre Miete zu zahlen, da der physische Handel vorübergehend eingestellt wurde.

In einer Umfrage von Colliers gaben 40% der Vermieter an, dass sie den Handelsumsatz eher als Schlüsselfaktor bei der Bestimmung der Mieten betrachten.

Wer profitiert von der Umsatzmiete?

Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von der Umsatzmiete, vorausgesetzt, sie wird auf die entsprechende Anlageart angewandt. Es eignet sich besser für etablierte Einzelhandelsgeschäfte in Einkaufszentren als für mittelständische, unabhängige Einzelhandelsunternehmen.

Auf den ersten Blick mag es für Vermieter weniger rentabel erscheinen, die Mietlast mit den Mietern zu teilen, als einfach eine feste Miete zu verlangen und jeden Monat ein Einkommen zu sichern.

Wenn Unternehmen jedoch auch in Zeiten des Abschwungs weiterarbeiten können, ohne sich um die Miete sorgen zu müssen, könnte sich dies in Form eines höheren Lebenszeitwerts und einer höheren Mieterbindung auszahlen.

Außerdem können Vermieter in Zeiten des Aufschwungs mehr an der Miete verdienen, als sie es sonst bei einem Festmietmodell hätten. 

Wie berechnen Sie die Umsatzmiete?

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie Vermieter die Umsatzmiete berechnen und in Rechnung stellen können. Natürlich entscheiden die Vermieter selbst, welcher Prozentsatz des Umsatzes in die Miete einfließt, und das entscheidet darüber, wie die Umsatzmiete berechnet wird.

Zu zahlende Miete 

Die erste Möglichkeit besteht darin, die Umsatzmiete auf den Betrag zu stützen, um den der Prozentsatz des Bruttoumsatzes die für das betreffende Jahr zu zahlende Miete übersteigt.

Sie können es so aufschlüsseln:

Umsatzprozentsatz - 10%

Zu zahlende Jahresmiete - 100.000€

Jährlicher Bruttoumsatz = 1.300.000€

Berechnung Umsatzmiete = 1.300.000 x 10% = 130.000€

Umsatzmiete = 30.000€

Natürliche Schwelle

Die zweite Möglichkeit besteht darin, die Umsatzmiete in Höhe des Betrags zu berechnen, um den der Prozentsatz des Bruttoumsatzes eine natürliche Schwelle überschreitet.

Umsatzprozentsatz - 10%

Zu zahlende Jahresmiete (Kaltmiete) - 100.000€

Berechnung der natürlichen Schwelle = 100.000€/0,10

Natürliche Schwelle = 1.000.000€ 

Jährlicher Bruttoumsatz - 1.300.000€ 

Varianz - 300.000 x 0,10

Umsatzmiete =  30.000

Wie können Mieter ihren Umsatz melden?

Viele gewerbliche Mieter melden ihren Umsatz über Tabellenkalkulationen oder per E-Mail. Dies sind standardmäßige, „herkömmliche“ Methoden, aber sie sind auch fehleranfällig und zeitaufwändig.

Außerdem vergessen viele Mieter, ihre Umsätze rechtzeitig zu melden, was ein Umsatzmietmodell unpraktikabel machen kann.

Mit einer Mieterkommunikationsplattform wie Chainels können Sie eine einfache und zeitnahe Umsatzberichterstattungermöglichen. Chainels erleichtert die Überwachung von Mietern, die in Verzug sind, das Versenden von Erinnerungen und das Anfordern zusätzlicher Steuerunterlagen (z.B. Buchhaltungsunterlagen oder Bilanzen), um sicherzustellen, dass die Umsatzmieten korrekt sind, sowie das Anfordern zusätzlicher KPIs wie die durchschnittliche Warenkorbgröße.

Wir helfen Ihnen, Ihre Umsatzberichterstattung zu zentralisieren

Wie funktioniert das? Indem Sie eine aufgelistete Übersicht aller Geschäfte in Ihrer Einzelhandelsimmobilie zusammen mit den folgenden Daten bereitstellen:

• Ob sie ihren Umsatz bereits für einen ausgewählten Zeitraum gemeldet haben
• Ob sie ihn noch melden müssen und wie viele Tage sie noch vor der vordefinierten Frist haben.
• Wenn sie ihn bereits gemeldet haben, den monetären Wert ihres Umsatzes, plus jegliches Wachstum oder Rückgang gegenüber dem vorherigen Monat, Quartal oder Jahr.
  

Über das Berichts-Dashboard können Manager auch automatische Erinnerungen basierend auf vordefinierten Zeitrahmen senden und einen benutzerdefinierten Zeitrahmen für automatische Erinnerungen auswählen. Sie können auch zusätzliche Dokumente anfordern.

Vor- und Nachteile eines Umsatzmietmodells

Vorteile

• Ein auf dem Umsatz basierendes Einkommen ist besser als kein Einkommen, wenn der Mieter seine Tätigkeit aufgibt.
• Die Umsatzmiete bietet gewerblichen Mietern ein gewisses Maß an Flexibilität, was zu einer höheren Zufriedenheit und Bindung führen kann.
• Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von Handelsbooms

Nachteile

• Bei der Umsatzmiete besteht die Gefahr, dass sie falsch berechnet wird, so dass der Prozentsatz zu hoch oder der Schwellenwert zu niedrig ist. Dies ist oft das Ergebnis inkonsistenter Berichtspraktiken.
• Umsatzberichte können falsch sein, was zu ungenauen Mieten führt (dies kann jedoch durch Apps wie Chainels, die eine bessere Dokumentenverwaltung ermöglichen, behoben werden).
• Mieter und Vermieter teilen sich das Risiko.
• Es könnte schwieriger sein, einen Mieter mit konstant hohem Umsatz davon zu überzeugen, einen Prozentsatz mit seinem Vermieter zu teilen.

Ist die Umsatzmiete für Ihr Portfolio richtig?

Die Umsatzmiete ist vielleicht nicht für jeden das Richtige, aber sie kann den Mietern in Ihrem Portfolio die Flexibilität bieten, die sie brauchen, um auch weiterhin eine Fläche bei Ihnen zu mieten.

Chainels kann Ihnen und Ihren Mietern vieles erleichtern.