Dla każdego, kto chce śledzić natężenie ruchu i wyniki sprzedaży w centrach i parkach handlowych, jak również na ulicach miast, dane dotyczące odwiedzalności są dość podstawowym wskaźnikiem.
Oprócz informacji o tym, ile osób odwiedziło Twój obiekt w określonym czasie, wahania w liczbie odwiedzin mogą stanowić część szerszego tematu, jak czynniki wewnętrzne i zewnętrzne wpływają na wyniki sprzedaży.
Oczywiście pod warunkiem posiadania odpowiednich środków służących do jej pomiaru. W tym wpisie przyjrzymy się pojęciu odwiedzalności i temu, co tak naprawdę może Ci ona powiedzieć.
Co to jest odwiedzalność?
Zanim zagłębimy się w temat, zdefiniujmy to, co mamy na myśli, gdy mówimy o odwiedzalności.
Odwiedzalność, często określana jako ruch pieszy lub przepływ odwiedzających, to wskaźnik określający liczbę osób, które przechodzą przez określoną lokalizację w określonych ramach czasowych. Jest to miara popularności i energii przestrzeni komercyjnej.
Obejmuje ona zarówno liczbę klientów, jak i pewne wzorce zachodzące wśród osób przemieszczających się na danym obszarze, co oferuje cenny wgląd w trendy i zachowania konsumentów.
Jest to jednak tylko część znacznie szerszego tematu. Sama liczba odwiedzin może powiedzieć ile osób przeszło przez Twój obiekt – ale niewiele więcej.
W jaki sposób mierzy się odwiedzalność
O ile nie dysponujesz bardzo entuzjastycznym pracownikiem, który jest skłonny do liczenia osób przechodzących przez Twoją nieruchomość na bieżąco, najzwyklejszym i skutecznym sposobem pomiaru liczby odwiedzin jest zainstalowanie urządzenia, które będzie robiło to za Ciebie.
Urządzenia śledzące odwiedzalność wykorzystują szereg technik dokładnego pomiaru liczby odwiedzających.
Jak obliczać odwiedzalność
- Analiza wideo: Czujniki służące do analizy wideo wykorzystują kamery rozmieszczone strategicznie w określonych lokalizacjach w celu przechwytywania materiału wideo w czasie rzeczywistym. Kamery te są wyposażone w oprogramowanie przetwarzające obraz wideo oraz identyfikujące i śledzące osoby na podstawie ich ruchu. Oprogramowanie odróżnia pieszych od innych obiektów, pozwalając na zliczenie liczby osób przechodzących przez dany obszar.
- Śledzenie Wi-Fi i Bluetooth: Czujniki śledzące Wi-Fi i Bluetooth działają poprzez wykrywanie sygnałów emitowanych przez urządzenia mobilne, takie jak smartfony i tablety. Urządzenia te w sposób ciągły emitują sygnały, które mogą zostać wykryte przez czujniki znajdujące się w ich zasięgu. Analizując siłę i bliskość tych sygnałów, czujniki mogą oszacować liczbę osób i ich ruch.
- Czujniki termowizyjne: Czujniki termowizyjne wykrywają ciepło emitowane przez obiekty, w tym ludzkie ciało. Koncentrując się na sygnaturach cieplnych, czujniki te mogą wykrywać i zliczać osoby bez przechwytywania danych osobowych, takich jak rysy twarzy.
Wykorzystanie analizy odwiedzalności do uzyskania szerszej perspektywy
Teraz, gdy omówiliśmy podstawy, przyjrzyjmy się niektórym rzeczom, jakie dane o odwiedzalności mogą powiedzieć Ci o świecie, w którym znajduje się Twoja nieruchomość komercyjna.
Na dane dotyczące odwiedzalności może mieć wpływ szereg mikro i makro czynników . Niektóre mogą mieć charakter lokalny i tymczasowy, inne mogą wskazywać na szersze trendy ogólne, które wymagają zmiany strategii.
Przyjrzyjmy się czynnikom, które wpływają na odwiedzalność zarówno pozytywnie, jak i negatywnie, i zastanówmy się, co możesz zrobić w odpowiedzi.
Planowanie przestrzenne i konserwacja
Ze względu na to, że obywateli męczy zanieczyszczenie powietrza, korki i niedostateczne bezpieczeństwo na drogach, samorządy lokalne na całym świecie inwestują miliony w ulepszenie pieszych ścieżek, dostosowywanie ulic handlowych do ruchu pieszego i wdrażanie odpowiednich środków w celu poprawy warunków na ulicach.
Nic dziwnego, że owa polityka spotyka się z mieszanymi opiniami.
Wielu obrońców biznesu i ekonomistów docenia pozytywny wpływ uspokojenia ruchu ulicznego i wprowadzenia udogodnień dla pieszych. Co więcej, dysponują danymi na poparcie swoich twierdzeń. W Wanstead we wschodnim Londynie zaobserwowano, że ulepszone ścieżki dla pieszych prowadzące do i z głównej ulicy wpłynęly na zwiększenie odwiedzalności o 98%.
Inni twierdzą, że taka polityka jest szkodliwa dla biznesu, powołując się na zmniejszoną dostępność i utratę części klientów, którzy podróżują samochodem.
Każdy przypadek jest inny, ale mierząc wahania odwiedzalności, należy wziąć pod uwagę wszelkie inicjatywy mające na celu uspokojenie ruchu lub wprowadzenie ruchu pieszego, które mogą mieć na nią negatywny lub pozytywny wpływ.
Załóżmy na przykład, że obserwujemy spadek liczby odwiedzających po wprowadzeniu ruchu pieszego na ruchliwej ulicy.
W pierwszej kolejności należy przeanalizować wszelkie posiadane dane na temat tego, skąd klienci najemców komercyjnych podróżowali w przeszłości i w jaki sposób. Jeśli wielu osób przyjechało samochodem z odległych lokalizacji, rozważ inwestycję w marketing lokalny, aby przyciągnąć klientelę z najbliższej okolicy.
eCommerce i zakupy online
Rozwój handlu elektronicznego zmienił zachowania konsumentów, umożliwiając im wygodne robienie zakupów bez konieczności wychodzenia z domu. Tendencja ta może skutkować zmniejszeniem odwiedzalności w sklepach stacjonarnych.
Nie oznacza to jednak śmierci handlu detalicznego, jaki znamy. Sprzedawcy detaliczni i zarządcy nieruchomości komercyjnych muszą po prostu wymyślić nowe sposoby na przyciągnięcie klientów.
Zakupy w Internecie są wprawdzie niezwykle wygodne – mają jednak swoje ograniczenia. W zależności od produktu duża część kupujących nadal chce dotknąć go na żywo przed zakupem.
Dlatego ważne jest, aby sprzedawcy detaliczni rozważyli sposoby oferowania tego rodzaju doświadczeń, których nie można znaleźć w Internecie.
Praca zdalna
Praca zdalna nieodwracalnie zmieniła sposób, w jaki wchodzimy w interakcję z przestrzenią miejską i komercyjną. Nowo odkryta elastyczność przekształciła konwencjonalne „przypływy" i „odpływy" w miastach, co głęboko wpłynęło na wzorce odwiedzalności.
Wcześniej tętniące życiem centra miastobecnie doświadczają zmniejszenia ruchu pieszego, co dotyczy szczególnie mieszkańców spoza miast, których obecność spadła do zaledwie 26% stanu sprzed pandemii.
Koreluje to z wyraźnym spadkiem obłożenia biur, które od czerwca 2022 r. utrzymuje się poniżej 50% w większości głównych miast europejskich.
Czy Twoja nieruchomość znajduje się w dzielnicy biznesowej, której działalność tradycyjnie opierała się w dużej mierze na ruchu pieszym związanym z pracą w dni powszednie? Czy zaobserwowałeś wyraźny spadek odwiedzalności od czasu rozpoczęcia pandemii? Warto przyjrzeć się istniejącym danym, aby znaleźć wszelkie wzorce, które mogą tłumaczyć ten spadek.
Co więcej, co możesz zrobić, aby przywrócić odwiedzalność do optymalnego poziomu?
- Wprowadź przestrzenie mieszanego użytku — Amenityzacja stała się popularną strategią mającą na celu przyciągnięcie ludzi z powrotem do przestrzeni komercyjnych po pandemii. Integracja obiektów i przestrzeni rekreacyjnych, a nawet lokali mieszkalnych z przestrzeniami komercyjnymi niegdyś jednorakiego użytku może wiele zdziałać w zakresie odbudowy społeczności i ożywienia lokalnej gospodarki.
- Inwestuj w lokalne inicjatywy marketingowe online — Wykorzystaj potencjał swojej społeczności, kierując reklamy do lokalnych mieszkańców, które przyciągną ich do Twoich obiektów komercyjnych. Może to zrekompensować utratę klientów, którzy musieliby przemieścić się do Twojego obiektu z odległej lokalizacji.
- Organizuj i promuj wydarzenia odbywające się regularnie — Wydarzenia mogą zwiększyć świadomość i przyciągnąć więcej odwiedzających. Zarządcy nieruchomości i menedżerowie społeczności mogą korzystać z aplikacji takiej jak Chainels do komunikacji z najemcami, aby organizować i promować wydarzenia, które pozytywnie wpłyną na odwiedzalność.
Łączenie danych o odwiedzalności z innymi statystykami
Jak zademonstrowaliśmy, wahania odwiedzalności mogą mieć wiele przyczyn. Dlatego ważne jest, aby dokładnie śledzić dane jej dotyczące i zrozumieć czynniki zewnętrzne, które mogą na nią wpływać, aby móc odpowiednio zareagować.
Jednak sama odwiedzalność może Ci bardzo dużo powiedzieć. Wzrost odwiedzalności niewiele znaczy, jeśli nie jest połączony ze wzrostem innych wskaźników, takich jak średnia wartość transakcji (ATV) i obrót.
Poszukaj więc tych korelacji w swoich danych. Duża frekwencja, ale niska średnia wartość transakcji może wskazywać, że ludzie przechodzą przez Twój obiekt, ale nic nie kupują. Uzbrojony w tę wiedzę, możesz wprowadzić strategie, które pomogą Twoim najemcom komercyjnym przyciągnąć klientów.
Z drugiej strony możesz zaobserwować mniejszą liczbę odwiedzających, ale wyższą średnią wartość transakcji, co wskazywałoby, że chociaż mniej osób odwiedza Twoje obiekty, to ta mniejsza grupa w rzeczywistości kupuje więcej.
Może to oznaczać, że Twoje działania marketingowe lub lokalizacja pozwalają przyciągnąć odpowiednią klientelę – możesz następnie dostosować swoją strategię marketingową i działania operacyjne tak, aby zoptymalizować tę sytuację.
Posłuchaj tego, co Ci mówi odwiedzalność
Podsumowując, odwiedzalność to proces, który polega nie tylko na liczeniu „głów" – to okno na dynamikę między konsumentami i wpływami zewnętrznymi, które oddziałują na ogólne wyniki Twojej nieruchomości. Analizując odwiedzalność w połączeniu z innymi kluczowymi statystykami, zarządcy nieruchomości mogą dokonywać świadomych wyborów, które wpłyną na maksymalizację potencjału ich obiektów.
