Ontdek effectieve strategieën om de waarde van je vastgoed te verhogen via het netto operationeel inkomen (NOI). Leer hoe je je NOI kunt berekenen en optimaliseren, de bedrijfskosten kunt verlagen en omzetverhogende tactieken kunt implementeren. Onderzoek manieren om voorzieningen te verbeteren, inkomsten te genereren uit diensten en risico's te beperken die samenhangen met het verhogen van de NOI.
De waarde van je vastgoed verhogen is geen gemakkelijke taak, maar weten waar je moet beginnen is het halve werk. Een goed uitgangspunt voor het bepalen en uiteindelijk verhogen van de waarde van je vastgoed is het netto operationeel inkomen (NOI).
Als vastgoedbeheerder ben je ongetwijfeld goed bekend met deze maatstaf, die wordt berekend door de totale huuropbrengsten af te trekken van de bedrijfskosten.
Investeerders en taxateurs vertrouwen op de NOI als basis voor het bepalen van de waarde van een gebouw. De kapitalisatiegraad, die wordt verkregen door de NOI te delen door de marktwaarde van het gebouw, is een cruciale factor bij het beoordelen van potentiële rendementen en het vergelijken van vastgoed.
In deze blog nemen we een aantal stappen met je door die je kunt nemen om je NOI en de waarde van je vastgoed te verhogen
De stappen zijn als volgt,
Laten we het eens nader bekijken.
Het netto operationeel inkomen (NOI) is een fundamentele maatstaf bij de analyse van vastgoedbeleggingen. Het stelt investeerders in staat om de winstgevendheid van een gebouw te beoordelen en weloverwogen beslissingen te nemen bij het kopen, verkopen en onderhandelen.
Het kennen van je NOI is een goed uitgangspunt om de waarde van je vastgoed te verhogen. Maar om het netto operationeel inkomen nauwkeurig te bepalen, moet je eerst de volgende variabelen bepalen.
Formule: NOI (netto operationeel inkomen) = Inkomsten uit vastgoed - Bedrijfskosten
Potentiële huurinkomsten zijn de maximale huurinkomsten die een woning kan genereren onder optimale omstandigheden, uitgaande van volledige bezetting en met huurprijzen op het hoogst haalbare niveau.
Het omvat het bepalen van markthuurtarieven, het evalueren van de typen en afmetingen van huureenheden en het berekenen van de potentiële maandelijkse huurinkomsten voor elke eenheid.
Je inkomsten komen niet alleen uit huur. De meeste moderne vastgoedobjecten hebben meerdere voorzieningen en diensten op locatie die bijdragen aan de totale vastgoedopbrengsten, of het nu gaat om wasserij, parkeerplaatsen, schoonmaakdiensten, gedeelde ruimten, sportscholen, kinderopvang, gedeelde fietsen, enz.
Bepaal de totale waarde van deze extra inkomstenstromen en neem deze op in uw uiteindelijke vastgoedopbrengsten voor nauwkeurige netto exploitatieopbrengsten. We zullen in een later hoofdstuk dieper ingaan op aanvullende inkomstenstromen.
Omdat leegstand een grote invloed kan hebben op de huurinkomsten, is het de moeite waard om dit mee te nemen in je NOI-berekening. Als er leegstand is in een gebouw, betekent dit dat niet alle eenheden of ruimtes huurinkomsten genereren, wat leidt tot een vermindering van de totale huurinkomstencomponent van de NOI-berekening.
Het effect van leegstandsverliezen op de NOI kan worden uitgedrukt met de volgende formule:
NOI=(Totale huurinkomsten-Verlies door leegstand)-Bedrijfskosten
De bedrijfskosten worden afgetrokken van de totale vastgoedinkomsten om de NOI te berekenen. Maak een overzicht van al deze uitgaven en neem ze mee in je berekening. De bedrijfskosten kunnen bestaan uit:
Hoe lager je bedrijfskosten, hoe minder ze van je totale huuropbrengsten afnemen en hoe hoger je netto operationeel inkomen zal zijn. Maar hoe verlaag je de bedrijfskosten?
Door het vastgoedbeheer efficiënter te maken, kun je de kosten minimaliseren. Digitale technologie heeft hier een enorm potentieel, want het maakt de communicatie, beveiliging en processen gestroomlijnder, minder tijdrovend en uiteindelijk goedkoper.
Overweeg om je vastgoedbeheersoftware te upgraden om processen verder te stroomlijnen, taken te automatiseren en de efficiëntie te verbeteren.
Investeer in energie-efficiënte upgrades om de energiekosten op de lange termijn te verlagen. Het installeren van energiezuinige apparaten, verlichting en HVAC-systemen kan leiden tot lagere bedrijfskosten.
Overweeg om te voldoen aan ESG-kaders om de kosten en milieu-impact te blijven verminderen voor zaken als waterbesparing, afvalbeheer en recycling.
.jpg)
Minimaliseer onderhouds- en reparatiekosten
Voer regelmatig preventief onderhoud uit, om problemen aan te pakken voordat het grote problemen worden. Proactief onderhoud kan de levensduur van vastgoedcomponenten verlengen en de kosten voor noodreparaties verlagen.
Investeer in uitgebreide ticketing software die processen sneller en transparanter maakt.
Je inkomstenstromen kunnen een aanzienlijke impact hebben op je totale huuropbrengsten. Maar het is belangrijk om te begrijpen welke inkomstenstroom daadwerkelijk inkomsten oplevert en welke na verloop van tijd alleen maar je overheadkosten zullen verhogen.
Voor de inkomstenstromen die daadwerkelijk winst kunnen opleveren, is het essentieel om stappen te ondernemen om ze zo optimaal mogelijk te maken.
Eén manier om de inkomstenstromen te optimaliseren is door waardetoevoegende strategieën te identificeren en implementeren, die de aantrekkingskracht en marktwaarde van het gebouw vergroten. Dit kan gaan om renovaties, upgrades en verbeteringen die hogere huurprijzen of een grotere huurvraag mogelijk maken.
Zoals gezegd kan het introduceren of upgraden van de voorzieningen in je gebouw veel waarde toevoegen en een gezonde bijdrage leveren aan je NOI.
Dergelijke voorzieningen kunnen echter duur zijn om te beheren, dus zorg ervoor dat ze inkomstenstromen worden en geen inkomstenputten.
Dus als je nieuwe voorzieningen introduceert, stel jezelf dan vooraf een paar vragen.
De laatste stap om je voorzieningen inkomsten te laten genereren is je huurders een gebruiksvriendelijke manier te bieden om voor deze voorzieningen te betalen. Ook dit kan worden opgelost met een digitale community-app met een boekingsmodule, op voorwaarde dat een betalingsprovider. kan worden geïntegreerd.
Introduceer betaalde diensten voor huurders, zoals conciërgediensten, huisdierservices of schoonmaakdiensten. Deze diensten kunnen een extra inkomstenstroom creëren en tegelijkertijd toegevoegde waarde bieden aan huurders. Dergelijke diensten kunnen zorgen voor een betrouwbare aanvoer van terugkerende inkomsten die leiden tot een betere NOI.
Diensten als schoonmakers, kinderopvang, parkeerplaatsen en wasserijen kunnen allemaal worden aangeboden via een abonnementsmodel.
Wil je weten voor welke diensten en voorzieningen huurders bereid zijn te betalen?-Download onze huurdersenquête.
Risico is een inherent onderdeel van elke financiële onderneming. Terwijl je deze stappen doorloopt, is het belangrijk om de risico's te begrijpen die gepaard gaan met het ontwikkelen van strategieën om inkomsten te verhogen en kosten te verlagen.
Zodra je deze risico's begrijpt, kun je stappen ondernemen om ze te beperken. Laten we eens kijken naar enkele risico's die gepaard gaan met het verhogen van je NOI.
Bij het implementeren van een waardetoevoegende strategie of het investeren in inkomstengenererende voorzieningen, is het mogelijk dat budgetten worden overschreden en onverwachte kosten ontstaan tijdens renovaties of verbeteringen.
Dit verhoogt alleen maar je kosten en kan een grote impact hebben op je totale inkomsten en dus op je NOI. Maak een analyse van wat de grootste kosten zijn in je strategie en wat je eventueel kunt doen om die kosten te minimaliseren.
Overlast door renovaties kan leiden tot ontevredenheid bij huurders, wat weer kan resulteren in een hoger verloop, langere leegstand en problemen bij het aantrekken van nieuwe huurders.
Dit is nog een reden waarom het belangrijk is om software te hebben waarmee je gemakkelijk met huurders kunt communiceren, via message boards of instant chat, en waarmee je hun zorgen kunt begrijpen door feedback te verzamelen en enquêtes te houden.
Door ze van tevoren op de hoogte te stellen van mogelijke verstoringen en door samen te werken met huurders over welke renovaties moeten worden uitgevoerd en waarom, kun je een sterkere relatie met je huurders opbouwen die bestand is tegen eventuele ongemakken veroorzaakt door renovaties.
Tevreden huurders zullen eerder hun huurcontract verlengen, de verloopkosten verlagen en zorgen voor consistente huurinkomsten - wat allemaal kan leiden tot stabielere vastgoedinkomsten.
Daarnaast zullen ze eerder op tijd huur betalen en redelijke huurverhogingen accepteren. Bovendien dragen positieve ervaringen van huurders bij aan positieve mond-tot-mondreclame, het aantrekken van kwaliteitshuurders en het verminderen van leegstand, wat de NOI opnieuw verhoogt.
Als huurders het gevoel hebben dat ze deel uitmaken van een community, is de kans groter dat ze lang in je woning blijven wonen, huurverhogingen tolereren en extra betalen voor toegang tot voorzieningen en diensten. Een communitygevoel kan een enorme impact hebben op het welzijn en de levenskwaliteit van je huurders.
Het creëren en koesteren van community binnen een gebouw vereist inspanning en toewijding van de beheerder. Enkele manieren om een community te creëren en te koesteren zijn:
Huurdergerichtheid is een bedrijfsstrategie waarbij de huurder of klant centraal staat in alle operationele en besluitvormingsprocessen.
Dit houdt in dat je de behoeften, voorkeuren en gedragingen van huurders moet begrijpen en alle bedrijfsactiviteiten moet afstemmen op deze vereisten.
Een huurdergerichte organisatie streeft naar een positieve ervaring voor zijn huurders door hoogwaardige diensten, responsieve ondersteuning en persoonlijke aandacht te leveren.
Deze aanpak heeft de potentie om de tevredenheid en retentie van huurders te verhogen, wat uiteindelijk resulteert in hogere inkomsten en meer groeimogelijkheden voor de organisatie.
Het verhogen van de vastgoedwaarde via het netto operationeel inkomen (NOI) vereist een strategische aanpak. Strategieën zoals het terugdringen van operationele kosten door efficiënt vastgoedbeheer en energie-upgrades, het optimaliseren van inkomstenstromen met waardetoevoegende initiatieven en het bevorderen van de tevredenheid van huurders dragen bij aan een hogere vastgoedwaarde.
Het is echter cruciaal om risico's zoals kostenoverschrijdingen en huurderverloop te beperken door middel van grondige analyse en proactieve communicatie. Door prioriteit te geven aan de NOI en de relatie met huurders, kunnen vastgoedbeheerders niet alleen de financiële prestaties verbeteren, maar ook een veerkrachtige en bloeiende vastgoedportefeuille opbouwen, en tegelijkertijd uitdagingen aanpakken en kansen aangrijpen in het dynamische vastgoedlandschap.
Leer hoe je een uitgebreid tevredenheidsonderzoek voor huurders kunt creëren in slechts zeven eenvoudige stappen. Onze gids bevat alles wat je moet...
Het implementeren van een preventief onderhoudsplan in het beheer van woningen kan de tevredenheid van huurders verbeteren, de retentiepercentages...
Door je kantoorportefeuille te verbeteren, kun je je onderscheiden van de concurrentie, de juiste huurders aantrekken en de ervaring van...