Wpływ czynszu obrotowego na retencję najemców komercyjnych

Czynsz obrotowy to termin, który mogłeś często słyszeć zwłaszcza od momentu wybuchu pandemii.

Czym on dokładnie jest i co oznacza dla Ciebie i Twoich najemców komercyjnych? Czytaj dalej, aby się dowiedzieć. 

• Co to jest czynsz obrotowy?
• Jak obliczyć czynsz obrotowy?
• W jaki sposób najemcy mogą zgłaszać raporty o swoich obrotach?
• Zalety i wady modelu czynszu obrotowego

Co to jest czynsz obrotowy?

Czynsz obrotowy to zmienna cena najmu, bazująca na wynikach finansowych danego najemcy. Zazwyczaj czynsz od obrotu dodawany jest do czynszu podstawowego ograniczonego do obniżonej stawki rynkowej.

Chociaż to nic nowego, czynsz obrotowy stał się głównym tematem rozmów podczas pandemii koronawirusa. Płacenie czynszu przez firmy na całym świecie stało się problemem, ponieważ handel fizyczny chwilowo ustał.

W badaniu przeprowadzonym przez Colliers 40% wynajmujących stwierdziło, że byliby bardziej skłonni uwzględnić obrót handlowy jako kluczowy czynnik przy ustalaniu czynszu.

Kto korzysta na czynszu obrotowym?

Zarówno najemcy, jak i właściciele mogą czerpać korzyści, jakie niesie za sobą czynsz obrotowy – pod warunkiem, że jest on stosowany w nieruchomościach odpowiedniego typu. Jest on lepiej dostosowany do znanych firm detalicznych, działających na terenie centrów handlowych, niż do średnich i niezależnych przedsiębiorstw, mających swoje placówki na głównych ulicach handlowych.

Na pierwszy rzut oka dzielenie się brzemieniem czynszu z najemcami może wydawać się mniej opłacalne dla wynajmujących niż ustalenie stałego czynszu i zapewnienie sobie comiesięcznego dochodu.

Jeśli jednak firmy kontynuowałyby działalność w czasie spowolnienia gospodarczego, nie martwiąc się zbytnio o czynsz, przyniosłoby to korzyści w postaci zwiększenia wartości najemcy i podtrzymania z nim współpracy.

Co więcej, w okresach ożywienia właściciele mogliby zarobić na czynszu więcej niż w przypadku modelu czynszu stałego. 

Jak obliczyć czynsz obrotowy?

Istnieją dwa sposoby, w jakie wynajmujący mogą obliczać i pobierać czynsz obrotowy. Oczywiście wynajmujący sami decydują o tym, jaki procent obrotu byłby wliczany do czynszu i to decyduje o sposobie obliczania czynszu obrotowego.

Należny czynsz 

Pierwszą opcją jest oparcie czynszu obrotowego o kwotę, o jaką procent sprzedaży brutto przekracza czynsz należny za dany rok.

Można to rozpisać w następujący sposób:

Procent obrotu - 10%

Należny czynsz roczny - 100 000 PLN

Roczna sprzedaż brutto = 1 300 000 PLN

Kalkulacja czynszu obrotowego = 1 300 000 x 10% = 130 000 PLN

Czynsz obrotowy = 30 000 PLN

Naturalny punkt progowy

Drugą opcją jest naliczanie czynszu obrotowego jako kwoty, o którą procent sprzedaży brutto przekracza naturalny punkt progowy.

Procent obrotu - 10%

Należny czynsz roczny (czynsz podstawowy) - 100 000 PLN

Kalkulacja naturalnego punktu progowego = 100 000 PLN/0,10

Naturalny punkt progowy = 1 000 000 PLN 

Roczna sprzedaż brutto - 1 300 000 PLN 

Wariancja - 300 000 × 0,10

Czynsz obrotowy =  30 000 PLN

W jaki sposób najemcy mogą zgłaszać raporty o swoich obrotach?

Wielu najemców komercyjnych składa raporty o swoich obrotach za pomocą arkuszy kalkulacyjnych lub wiadomości e-mail. Są to standardowe, „tradycyjne” metody, ale jednocześnie czasochłonne i podatne na błędy.

Co więcej, najemcy mogą nie pamiętać o terminowym zgłaszaniu obrotów, co przyczyni się do tego, że model czynszu obrotowego nie będzie działał, jak należy.

Dzięki platformie komunikacyjnej dla najemców – takiej jak Chainels, możesz umożliwić swoim najemcom proste i terminowe raportowanie obrotów. Chainels ułatwia namierzanie najemców, którzy spóźniają się z płatnościami. Platforma umożliwia również wysyłanie przypomnień i próśb o dostarczenie dodatkowych dokumentów (dokumentów księgowych, bilansów) czy dodatkowych wskaźników efektywności (np. średniej wielkości koszyka) – w celu upewnienia się, że czynsz obrotowy jest wyliczany dokładnie.

Pozwól nam sobie pomóc i scentralizować raportowanie obrotów przez Twoich najemców

W jaki sposób? Poprzez dostarczenie Ci wyszczególnionego przeglądu wszystkich firm w obrębie Twojego obiektu handlowego wraz z danymi, dotyczącymi:

• Najemców, którzy już zgłosili swoje obroty za dany okres
• Najemców, którzy jeszcze nie zdążyli zgłosić swoich obrotów i informacją na temat tego, ile dni zostało im do wcześniej ustalonego terminu.
• W przypadku najemców, którzy przesłali raporty: pieniężnej wartości ich obrotu oraz jego ewentualny wzrost lub spadek w porównaniu do poprzedzającego miesiąca.
  

Zarządcy obiektów mogą również wysyłać automatyczne przypomnienia oparte na zdefiniowanych wcześniej ramach czasowych oraz ustawić niestandardowe ramy czasowe dla automatycznych przypomnień. A wszystko to z poziomu pulpitu dedykowanego raportowaniu obrotów. Dodatkowo mogą poprosić o dostarczenie dodatkowych dokumentów.

Zalety i wady modelu czynszu obrotowego

Zalety

• Dochód oparty na obrocie jest lepszy niż jego brak spowodowany zamknięciem działalności przez najemców.
• Czynsz obrotowy zapewnia najemcom komercyjnym pewien stopień elastyczności, co może prowadzić do większego zadowolenia i kontynuowania współpracy.
• Zarówno najemcy, jak i właściciele czerpią korzyści z rozkwitu handlu.

Wady

• Istnieje ryzyko błędnego obliczenia czynszu obrotowego, co powoduje, że procent jest zbyt wysoki, a punkt progowy zbyt niski. Często jest to wynikiem niespójnych praktyk sprawozdawczych.
• Raporty dotyczące obrotów mogą być błędne, co prowadzi do wyliczenia niedokładnych czynszów. Można to jednak ulepszyć dzięki aplikacjom (takim jak Chainels), które ułatwiają lepsze zarządzanie dokumentacją.
• Zarówno najemca, jak i wynajmujący dzielą się ryzykiem.
• Najemca, którego obroty utrzymują się na wysokim poziomie, może nie być skłonny do dzielenia się swoim zyskiem z wynajmującym.

Czy czynsz obrotowy znalazłby zastosowanie w Twoim portfelu nieruchomości?

Czynsz obrotowy może nie być odpowiedni dla wszystkich, ale może zapewnić Twoim najemcom elastyczność, której potrzebują, aby kontynuować z Tobą współpracę.

Chainels może znacznie ułatwić pracę zarówno Tobie, jak i Twoim najemcom.