Rétention des locataires grâce au loyer basé sur le chiffre d'affaires

Le loyer basé sur le chiffre d'affaires est un terme dont vous avez peut-être entendu parler récemment, surtout depuis la pandémie.

Mais qu'est-ce que c'est, et qu'est-ce que cela signifie pour vous et vos locataires commerciaux ? Continuez à lire pour le savoir. 

• Qu'est-ce que le loyer basé sur le chiffre d'affaires ?
• Comment calculer le loyer basé sur le chiffre d'affaires ?
• Comment les locataires peuvent-ils déclarer leur chiffre d'affaires ?
• Avantages et inconvénients d'un modèle de loyer basé sur le chiffre d'affaires

Qu'est-ce que le loyer basé sur le chiffre d'affaires ?

Le loyer basé sur le chiffre d'affaires est un prix de loyer variable basé sur la performance d'un locataire commercial. Il est généralement ajouté à un loyer de base plafonné à un taux de marché réduit.

Bien que ce ne soit pas nouveau, le loyer basé sur le chiffre d'affaires est devenu un sujet majeur lors de la pandémie de coronavirus. Les entreprises du monde entier ont eu du mal à payer leur loyer alors que le commerce physique avait temporairement cessé.

Dans une enquête réalisée par Colliers, 40 % des propriétaires ont déclaré qu'ils étaient plus susceptibles de considérer le chiffre d'affaires commercial comme un facteur clé de détermination des loyers.

A qui profite le loyer basé sur le chiffre d'affaires ?

Tant les locataires que les propriétaires ont tout à gagner du loyer basé sur le chiffre d'affaire, à condition qu'il soit appliqué au type d'actif approprié. Il convient mieux aux magasins et commerces, basées dans des centres commerciaux qu'aux entreprises indépendantes de taille moyenne situées dans les grands boulevards.

A première vue, partager la charge du loyer avec les locataires peut sembler moins rentable pour les propriétaires que de simplement demander un loyer fixe et d'assurer un revenu chaque mois.

Cependant, si les entreprises peuvent poursuivre leurs activités pendant les périodes de ralentissement sans avoir à se soucier du loyer, cela pourrait s'avérer payant sous la forme d'une valeur à vie plus élevée et d'une rétention des locataires.

De plus, en période de reprise, les propriétaires peuvent tirer davantage de loyers qu'ils ne le feraient autrement avec un modèle de loyer fixe. 

Comment calculer le loyer basé sur le chiffre d'affaires ?

Il existe deux façons pour les propriétaires de calculer et de facturer le loyer basé sur le chiffre d'affaires. Bien sûr, les propriétaires décident eux-mêmes du pourcentage du chiffre d'affaires qui serait inclus dans le loyer, et cela décidera de la façon dont le loyer basé sur le chiffre d'affaires est calculé.

Loyer à payer 

La première option consiste à baser le loyer sur chiffre d'affaires sur le montant pour lequel le pourcentage du chiffre d'affaires brut dépasse le loyer à payer pour cette année.

Vous pouvez le décomposer comme suit :

Pourcentage du chiffre d'affaires - 10 %

Loyer annuel à payer - 100 000 €

Ventes brutes annuelles = 1 300 000 €

Calcul du loyer du chiffre d'affaires = 1.300.000 x 10% = € 130.000

Loyer basé sur le chiffre d'affaires = € 30.000

Seuil naturel

La deuxième option consiste à facturer le loyer basé sur le chiffre d'affaires comme le montant pour lequel le pourcentage des ventes brutes dépasse un seuil naturel.

Pourcentage du chiffre d'affaires - 10%

Loyer annuel à payer (loyer de base) - 100 000 €

Calcul du seuil naturel = €100.000/0,10

Seuil naturel = 1.000.000 € 

Ventes brutes annuelles - 1.300.000 € 

Écart - 300.000 x 0,10

Loyer basé sur le chiffre d'affaires =  30.000

Comment les locataires peuvent-ils déclarer leur chiffre d'affaires ?

De nombreux locataires commerciaux communiquent leur chiffre d'affaires au moyen de feuilles de calcul ou par email. Il s'agit de méthodes standard et "traditionnelles", mais elles sont également sujettes aux erreurs et prennent du temps.

De plus, de nombreux locataires peuvent oublier de déclarer leur chiffre d'affaires à temps, ce qui peut rendre un modèle de loyer basé sur le chiffre d'affaires inapplicable.

Avec une plateforme de communication pour locataires comme Chainels, vous pouvez mettre en place un rapport de chiffre d'affaires simple et rapide. Chainels facilite le suivi des locataires retardataires, l'envoi de rappels et la demande de documents fiscaux supplémentaires (par exemple, des documents comptables ou des bilans) pour garantir l'exactitude des loyers basés sur le chiffre d'affaires, ainsi que la demande d'indicateurs clés de performance supplémentaires tels que la taille moyenne du panier.

Laissez-nous vous aider à centraliser vos déclarations de chiffre d'affaires

Comment cela se fait ? En fournissant une vue d'ensemble de tous les commerces de votre propriété commerciale ainsi que les données suivantes :

• S'ils ont déjà déclaré leur chiffre d'affaires pour une période sélectionnée
• S'ils doivent encore le déclarer, et combien de jours leur reste-t-il avant l'échéance prédéfinie.
• S'ils l'ont déjà déclaré, la valeur monétaire de leur chiffre d'affaires, ainsi que toute augmentation ou diminution par rapport au mois, au trimestre ou à l'année précédents.
  

Depuis le tableau de bord des rapports, les responsables peuvent également envoyer des rappels automatiques en fonction de délais prédéfinis et sélectionner un délai personnalisé pour les rappels automatiques. Ils peuvent également demander des documents supplémentaires.

Avantages et inconvénients d'un modèle de loyer basé sur le chiffre d'affaires

Avantages

• Un revenu basé sur le chiffre d'affaires est préférable à l'absence de revenu en cas de cessation d'activité des locataires.
• Le loyer basé sur le chiffre d'affaires offre aux locataires commerciaux un certain degré de flexibilité, ce qui peut conduire à une plus grande satisfaction et à une meilleure rétention.
• Les locataires comme les propriétaires récoltent les fruits des booms commerciaux

Inconvénients

• Le loyer basé sur le chiffre d'affaires risque d'être mal calculé, rendant le pourcentage trop élevé ou le seuil trop bas. C'est souvent le résultat de pratiques de déclaration inconsistantes.
• Les rapports de chiffre d'affaires peuvent être erronés, entraînant des loyers inexacts (ce problème peut toutefois être atténué grâce à des applications comme Chainels qui permettent une meilleure gestion des documents)
• Le locataire et le propriétaire partagent les risques.
• Il pourrait être plus difficile de convaincre un locataire ayant un chiffre d'affaires constamment élevé de partager un pourcentage avec son propriétaire.

Le loyer basé sur le chiffre d'affaires est-il adapté à votre portefeuille ?

Le loyer basé sur le chiffre d'affaires ne convient pas forcément à tout le monde, mais il peut offrir aux locataires de votre portefeuille la flexibilité dont ils ont besoin pour continuer à louer vos biens.

Chainels peut rendre les choses beaucoup plus faciles pour vous et vos locataires.