Model czynszu oparty na wynikach jest często stosowany w nieruchomościach komercyjnych. Przejrzystość w zakresie wyników prowadzi do pozytywnych rezultatów dla wszystkich interesariuszy.
W wielu portfelach nieruchomości sektora handlowego i hotelowego poza Holandią dominuje czynsz oparty o osiągnięte obroty i jest on modelem najczęściej stosowanym przez wynajmujących i ich najemców. Polega on na tym, że czynsz bazowy jest jasno określony, a następnie faktura za wynajem zostaje skorygowana na podstawie osiągniętych w określonym czasie obrotów najemcy. Kiedy najemca w centrum handlowym lub dzielnicy handlowej generowałby wyższe obroty, wynajmujący otrzymałby wyższy czynsz. W okresach zmniejszonych przychodów najemca płaciłby niższy czynsz. Takie rozwiązanie może być korzystne dla najemców, zwłaszcza w sytuacjach gdy lockdowny spowodowane przez COVID-19 zmuszają sklepy do zamknięcia, co ma znaczący wpływ na "mniej istotne" sektory handlu detalicznego i hotelarstwa.
Za przykład posłużyć może wprowadzenie restrykcji związanych z COVID-19, co doprowadziło do sytuacji, w której najemcy prosili wynajmujących o możliwość niepłacenia czynszu. W rezultacie wynajmujący zaproponowali model czynszu rotacyjnego, co było motywowane chęcią uzyskania lepszego wglądu w wyniki finansowe ich najemców. Zmieniając strategię na taką, w której najemca prezentuje swoje dane o obrotach, wynajmujący stworzyli podstawę do wyrażenia zgody na redukcję czynszu.
Korzystając z modelu czynszu opartego na obrotach, właściciele i najemcy bardziej równomiernie dzielą między siebie zysk i ryzyko. Oczywiście właściciele mogą odnieść korzyści, jeśli najemcy radzą sobie dobrze. W przypadku, gdy sytuacja finansowa najemcy ulega pogorszeniu, proaktywna współpraca może przyczynić się do poprawy jego sytuacji, jeśli jest jeszcze wystarczająco dużo czasu na poprawę wyników finansowych. Często zadawanym pytaniem jest jednak to, w jaki sposób wynajmujący mogą regularnie zbierać dokładne informacje o obrotach od najemców? W przypadku właścicieli współpracujących z wieloma najemcami proces uzyskiwania informacji o obrotach jest bardzo czasochłonny.
Aby zebrać od najemców dane o ich obrotach, wynajmujący wdrażają konkretny i obowiązkowy sposób postępowania. Zbyt duża ilość otrzymywanych przypomnień i telefonów ze strony zarządców nieruchomości może negatywnie wpłynąć na ich relacje z najemcami, ponieważ ciągłe upominanie się o przesłanie raportów przeszkadza sprzedawcom w ich codziennej pracy. Ogólnie rzecz biorąc, wynajmujący uważają, że proces zbierania danych o obrotach jest żmudny i powolny. Jeśli nie dysponują wiedzą na temat wyników finansowych swojego najemcy, faktura za czynsz nie może zostać w odpowiedni sposób skorygowana i wystawiona na czas. Co oczywiste, skorygowana faktura jest bardziej korzystna dla najemcy w okresie, kiedy osiąga on gorsze wyniki. Na szczęście istnieją lepsze rozwiązania niż ręczne ponaglanie najemców i przypominanie im o dostarczeniu odpowiednich informacji.
„Raportowanie obrotów” – jeden z modułów dostępnych na platformie Chainels, automatycznie wysyła do najemców powiadomienia o nadchodzącym terminie przesłania raportów o ich obrotach, tym samym eliminując negatywną atmosferę związaną z okresowymi tarciami na linii wynajmujący – najemca. Chainels jest narzędziem jedynym w swoim rodzaju ze względu na możliwość dopasowania ustawień do indywidualnych potrzeb użytkownika. Jeśli najemca wyrazi zgodę, wynajmujący może otrzymywać raporty nawet co tydzień, co daje mu jeszcze lepszy wgląd w wyniki finansowe najemcy. Dysponując większą ilością informacji, wynajmujący może lepiej doradzić swojemu najemcy, np. w kwestii przeniesienia jego sklepu w inne miejsce, które przyniesie mu korzyści w postaci większej liczby klientów. Dzięki wyeliminowaniu czynnika ludzkiego i zautomatyzowaniu procesu raportowania obrotów, relacje pomiędzy wynajmującym a najemcą są w stanie utrzymać się na zdrowym poziomie.
Nawet jeśli najemca nie ma obowiązku raportowania swoich danych o obrotach wynajmującemu, regularne raportowanie wyników finansowych może stworzyć sytuację, w której obie strony wygrywają. Aby do tego zachęcić, wynajmujący może w zamian udostępnić do wglądu konkretne dane zebrane przez siebie. Stanowi to zachętę dla najemców do terminowego raportowania swoich wyników. Gdy najemcy udostępniają dane dotyczące obrotów, wynajmujący może udostępnić im z kolei dane dotyczące odwiedzalności lub obszaru napływu klientów. Dzięki informacjom na temat wieku odwiedzających, wzorców ich wydatków, a także promienia obszaru napływu klientów, najemca może dostosować swoją ofertę w celu zwiększemoa swojej sprzedaży. Podczas gdy większe marki dysponują własnymi działami badawczymi i prawdopodobnie już są w posiadaniu takich danych, mniejsze firmy mogą czerpać korzyści z takich informacji i dostosować swoje kampanie marketingowe do danego obszaru napływu klientów, a tym samym poprawić swoje wyniki. Chainels ułatwia tę wymianę danych. Dzięki swojej przejrzystości moduł „Raportowanie obrotów" wpływa na poprawę współpracy między najemcą a wynajmującym. Wynajmujący powinni zatem podjąć zadanie, polegające na wytłumaczeniu swoim najemcom w jaki sposób działa raportowanie obrotów oraz przedstawieniu jego wielu zalet.
Często zdarza się, że wynajmujący i najemcy mają obawy związane z zachowaniem przejrzystości swoich wyników finansowych, ale staramy się ich przekonać, że transparentność może prowadzić do pozytywnych rezultatów dla obu stron. Wgląd w rzeczywiste wyniki sprzedawcy może przyczynić się do nawiązania dialogu między wynajmującymi a sprzedawcami. Przykładowo: jeśli kilka sklepów znajdujących się w bliskiej odległości oferuje produkty z tej samej kategorii, sensowne może okazać się relokowanie któregoś ze sprzedawców i przeniesienie jego sklepu w inne miejsce centrum handlowego, co może korzystnie wpłynąć na działalność wszystkich najemców. Dysponując danymi dotyczącymi wyników finansowych, dział leasingu może przeprowadzić analizy omówione w powyższym przykładzie w celu doradzenia najemcom zmiany lokalizacji – udzielając odpowiedniej porady we właściwym czasie.
Chainels oferuje wynajmującym możliwość uzyskania wartościowych informacji zwrotnych od najemców. Najemcy mogą opatrzyć swój raport odpowiednim komentarzem, wpisując jego treść w dedykowanym polu. Dzięki temu zarządcy nieruchomości mogą dowiedzieć się, że np. najemcy osiągali słabe wyniki w związku z pracami budowlanymi prowadzonymi w pobliżu centrum handlowego. Niektóre wydarzenia mogą nawet przyczynić się do osiągnięcia wyższych obrotów niż tego wcześniej oczekiwano. Takie dane są w stanie pomóc centrum zaplanować działania marketingowe na nadchodzący rok.
Dowiedz się, jak stworzyć kompleksową ankietę badającą zadowolenie najemcy w zaledwie siedmiu prostych krokach. Nasz przewodnik obejmuje wszystko, co...
Osiągnij sukces w branży nieruchomości dzięki wydajnemu zarządzaniu zleceniami. Niezależnie od tego, czy jesteś zarządcą nieruchomości, właścicielem...
Zapoznaj się ze skutecznymi strategiami zwiększania wykorzystania technologii nieruchomości przez najemców dzięki naszemu kompleksowemu...