Voor iedereen die de bezoekersaantallen en verkoopprestaties in winkelcentra, retailparken en stadsstraten wil bijhouden, zijn bezoekersdata een fundamentele maatstaf.
Naast het feit dat je kunt zien hoeveel personen je gebouw binnen een bepaalde periode hebben bezocht, kunnen fluctuaties in bezoekersaantallen deel uitmaken van een groter verhaal over hoe interne en externe factoren bijdragen aan de prestaties.
Maar dit kan natuurlijk alleen als je over de juiste middelen beschikt om het te meten. In deze blog onderzoeken we het concept van bezoekersaantallen en wat het je echt kan vertellen.
Wat zijn bezoekersaantallen?
Laten we allereerst definiëren wat we bedoelen als we het hebben over bezoekersaantallen.
Bezoekersaantallen, vaak ook voetverkeer of bezoekersstroom genoemd, is een maatstaf die het aantal personen kwantificeert dat binnen een bepaald tijdsbestek een specifieke locatie passeert. Het is een maatstaf voor de populariteit en levendigheid van commerciële ruimtes.
Het omvat zowel het totale aantal bezoekers als de patronen van mensen die een bepaald gebied doorkruisen en biedt waardevolle inzichten in consumentengedrag en trends.
Het is echter slechts een deel van een veel groter verhaal. Oppervlakkig bekeken kunnen bezoekersaantallen je vertellen hoeveel mensen er door je gebouw zijn gelopen, maar verder weinig anders.
Hoe meet je bezoekersaantallen?
Tenzij je een zeer enthousiaste medewerker hebt die bereid is voortdurend het aantal mensen te tellen dat door je gebouw loopt, is de meest gebruikelijke en efficiënte manier om bezoekersaantallen te meten door gebruik te maken van een bezoekersteller.
Bezoekerstellers maken gebruik van een reeks technieken om het bezoekersvolume nauwkeurig te meten.
Hoe meet je het aantal bezoekers?
- Videoanalyse: Videoanalysesensoren gebruiken camera's die strategisch op specifieke locaties zijn geplaatst om realtime videobeelden vast te leggen. Deze camera's zijn uitgerust met software die de videobeelden verwerkt en individuen identificeert en volgt op basis van hun bewegingen. De software maakt onderscheid tussen voetgangers en andere objecten, waardoor het in staat is om het aantal mensen te tellen dat door een bepaald gebied loopt.
- Wi-Fi- en Bluetooth-tracking: Wi-Fi- en Bluetooth-trackingsensoren werken door de signalen te detecteren die worden uitgezonden door mobiele apparaten zoals smartphones en tablets. Deze apparaten zenden continu signalen uit die kunnen worden opgepikt door sensoren binnen hun bereik. Door de sterkte en nabijheid van deze signalen te analyseren, kunnen de sensoren het aantal aanwezige mensen en hun bewegingen inschatten.
- Warmtebeeldsensoren: Warmtebeeldsensoren detecteren de warmte die wordt uitgestraald door objecten, inclusief menselijke lichamen. Door zich te focussen op hittesignaturen kunnen deze sensoren personen detecteren en tellen zonder persoonlijke informatie vast te leggen, zoals gezichtskenmerken.
Gebruik bezoekersanalyses om het grotere plaatje te schetsen
Nu we de basisbeginselen hebben behandeld, gaan we eens kijken wat bezoekersaantallen je kunnen vertellen over de wijdere wereld waarin je commerciële vastgoed zich bevindt.
Bezoekersaantallen kunnen worden beïnvloed door een reeks micro- en macrofactoren. Sommige kunnen lokaal en tijdelijk zijn, andere kunnen wijzen op grotere systemische trends die een focusverschuiving in de strategie vereisen.
Laten we eens kijken naar enkele factoren die het bezoekersaantal zowel positief als negatief beïnvloeden, en laten we kijken wat je eraan kunt doen.
Stedenbouw en onderhoud
Terwijl stadsbewoners moe worden van luchtvervuiling, verkeersopstoppingen en slechte verkeersveiligheid, investeren lokale overheden over de hele wereld miljoenen in het verbeteren van looproutes, het autovrij maken van drukke winkelstraten en het implementeren van verkeersremmende maatregelen.
Het is niet verrassend dat de ontvangst van dit beleid gemengd is.
Veel belangenbehartigers en economen juichen de positieve impact van verkeersremmende maatregelen en autovrije zones toe. Bovendien beschikken ze over data die hun beweringen ondersteunen. Uit een casestudy uit Wanstead, Oost-Londen bleek dat verbeterde looproutes van en naar de winkelstraten het bezoekersaantal met 98% deed toenemen.
Anderen beweren dat een dergelijk beleid schadelijk is voor het bedrijfsleven, daarbij verwijzend naar verminderde toegankelijkheid en verloren klandizie van bezoekers die met de auto komen.
Elk geval is anders, maar bij het meten van schommelingen in het bezoekersaantal moet je rekening houden met verkeersremmende maatregelen of voetgangersinitiatieven die daar een negatieve of positieve invloed op kunnen hebben.
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat u een daling in het aantal bezoekers ziet nadat u op een drukke verkeersweg autovrij bent geweest.
Kijk dan eerst eens naar de data die je mogelijk heeft over waarvandaan de klanten van je commerciële huurders in het verleden zijn gekomen, en welk vervoermiddel ze gebruikten. Als veel klanten van ver met de auto kwamen, overweeg dan om te investeren in lokale marketing om klanten uit de directe omgeving aan te trekken.
e-commerce en online winkelen
De opkomst van e-commerce heeft het consumentengedrag veranderd; het is nu mogelijk om gemakkelijk vanuit huis te winkelen. Deze trend kan leiden tot lagere bezoekersaantallen in fysieke winkels.
Maar dit betekent niet de dood van de fysieke detailhandel zoals wij die kennen. Winkeliers en beheerders van commercieel vastgoed moeten eenvoudigweg nieuwe manieren bedenken om klanten naar hun winkels te lokken.
Hoewel online winkelen erg handig is, heeft het zijn beperkingen. Afhankelijk van het product zijn er nog steeds veel shoppers die het product in het echt willen ervaren voordat ze het kopen.
Daarom is het belangrijk voor winkeliers om na te denken over manieren om ervaringen aan te bieden die online niet mogelijk zijn.
Werken op afstand
Werken op afstand heeft de manier waarop we omgaan met stedelijke en commerciële ruimtes onherroepelijk veranderd. De hervonden flexibiliteit heeft de conventionele eb en vloed van steden opnieuw vorm gegeven, en dit heeft een diepgaande invloed gehad op bezoekerspatronen.
De voorheen bruisende stadscentra ervaren nu een opmerkelijke vermindering van het aantal voetgangers, vooral onder niet-stadsbewoners, wier aanwezigheid is afgenomen tot slechts 26% van het niveau van vóór de pandemie.
Dit hangt samen met een sterke daling van de kantoorbezetting, die vanaf juni 2022 in de meeste grote Europese steden onder de 50% is gebleven.
Staat jouw gebouw ineen zakendistrict dat van oudsher sterk afhankelijk is van werkgerelateerde doordeweekse bezoekers? Heb je sinds de pandemie een sterke daling van het aantal bezoekers waargenomen? Het kan de moeite waard zijn om je bestaande data te onderzoeken om patronen te vinden die deze daling kunnen verklaren.
En wat kun je doen om de bezoekersaantallen weer op een gezond niveau te krijgen?
- Introduceer mixed-use ruimtes –Het aanbieden van voorzieningen is een populaire strategie geworden om mensen na de pandemie terug te brengen naar commerciële ruimtes. Het integreren van vrijetijdsvoorzieningen, recreatieruimtes en zelfs wooneenheden in voormalige commerciële ruimtes kan veel doen om community's weer op te bouwen en lokale economieën nieuw leven in te blazen.
- Investeer in lokale online marketinginitiatieven –Profiteer van het potentieel van je community door de lokale bevolking te targeten met advertenties die hen naar je commerciële gebouwen brengen. Dit kan de afname van het aantal klanten die van ver weg komen compenseren.
- Organiseer en promoot evenementen—Evenementen kunnen het bewustzijn vergroten en meer bezoekers binnenhalen. Vastgoed- en communitybeheerders kunnen een huurdersapp zoals Chainels gebruiken om evenementen te organiseren en te promoten die de bezoekersaantallen stimuleren.
Bezoekersdata combineren met andere statistieken
Zoals we hebben aangetoond, kunnen fluctuaties in bezoekersaantallen een breed scala aan oorzaken hebben. Het is daarom belangrijk om je bezoekersaantallen nauwkeurig bij te houden en inzicht te krijgen in de externe factoren die hierop van invloed kunnen zijn, zodat je hierop kunt reageren.
Maar de bezoekersaantallen alleen kunnen je niet alles vertellen. Een toename in het aantal bezoekers betekent weinig als deze niet gepaard gaat met een toename in andere statistieken, zoals de gemiddelde transactiewaarde (ATV) en de omzet.
Zoek dus naar deze correlaties in je gegevens. Veel bezoekers maar een lage ATV kunnen erop duiden dat mensen je gebouw wel bezoeken, maar geen geld uitgeven. Gewapend met deze kennis kun je strategieën initiëren om je commerciële huurders te helpen bezoekers aan te trekken.
Aan de andere kant is het mogelijk om een lager bezoekersaantal waar te nemen, maar juist een hogere ATV. Dit kan erop wijzen dat er weliswaar minder mensen je gebouwen bezoeken, maar dat deze kleinere groep bezoekers wel meer geld uitgeeft.
Dit kan erop wijzen dat je marketinginspanningen (of eenvoudigweg je locatie) de juiste mensen naar je gebouwen te trekken. Je kunt vervolgens je marketing en activiteiten afstemmen om deze situatie te optimaliseren.
Luister naar wat bezoekersaantallen je vertellen
Kort gezegd gaat het bij bezoekersaantallen niet alleen om het tellen van het aantal bezoekers; het is een inzicht in de consumentendynamiek en de externe invloeden die de prestaties van je gebouw bepalen. Door bezoekersaantallen te interpreteren in combinatie met andere belangrijke statistieken, kunnen vastgoedbeheerders weloverwogen keuzes maken die het potentieel van hun vastgoed maximaliseren.
