Odkryj skuteczne strategie zwiększania wartości swoich nieruchomości poprzez dochód operacyjny netto (NOI). Dowiedz się, jak obliczyć i zoptymalizować NOI, obniżyć koszty operacyjne i wdrożyć taktyki zwiększające przychody. Zbadanie sposobów modernizacji udogodnień, monetyzacji usług i ograniczenia ryzyka związanego ze wzrostem NOI.
Zwiększanie wartości nieruchomości nie jest łatwym zadaniem, ale wiedza o tym, od czego zacząć, to połowa sukcesu. Jednym z dobrych punktów wyjścia do określenia i ostatecznie zwiększenia wartości nieruchomości jest dochód operacyjny netto (NOI).
Bez wątpienia jako zarządzający aktywami jesteś dobrze zaznajomiony z tym wskaźnikiem, który jest obliczany poprzez odjęcie całkowitego dochodu z wynajmu od kosztów operacyjnych.
Inwestorzy i rzeczoznawcy polegają na NOI jako podstawie do określenia wartości nieruchomości. Stopa kapitalizacji, wynikająca z podzielenia NOI przez wartość rynkową nieruchomości, jest kluczowym czynnikiem przy ocenie potencjalnych zwrotów i porównywaniu nieruchomości.
Na tym blogu przeprowadzimy Cię przez kilka kroków, które możesz podjąć, aby zwiększyć NOI, a wraz z nim wartość nieruchomości
Kroki są następujące,
Przyjrzyjmy się temu bliżej.
Dochód operacyjny netto (NOI) służy jako podstawowy wskaźnik w analizie inwestycji w nieruchomości. Umożliwia inwestorom ocenę rentowności nieruchomości i podejmowanie świadomych decyzji dotyczących kupna, sprzedaży i negocjacji.
Znajomość wskaźnika NOI jest dobrym punktem wyjścia do zwiększenia wartości nieruchomości. Aby jednak dokładnie określić dochód operacyjny netto, należy najpierw określić następujące zmienne.
Wzór: NOI (dochód operacyjny netto) = Przychody z nieruchomości - Koszty operacyjne
Potencjalny dochód z wynajmu to maksymalna kwota dochodu z wynajmu, jaką nieruchomość może wygenerować w optymalnych warunkach, przy założeniu pełnego obłożenia i pobierania czynszów na najwyższym możliwym poziomie.
Obejmuje to określenie rynkowych stawek czynszu, ocenę typów i rozmiarów lokali oraz obliczenie potencjalnego miesięcznego dochodu z najmu dla każdego lokalu.
Przychody pochodzą nie tylko z czynszu. Większość nowoczesnych nieruchomości ma wiele udogodnień i usług na miejscu, które przyczyniają się do całkowitego przychodu z nieruchomości, czy to usługi pralnicze, miejsca parkingowe, usługi sprzątania, wspólne przestrzenie, siłownie, opieka nad dziećmi, wspólne rowery itp.
Określ całkowitą wartość tych dodatkowych źródeł przychodów i uwzględnij je w ostatecznym dochodzie z nieruchomości, aby uzyskać dokładny dochód operacyjny netto. Dodatkowe źródła przychodów omówimy bardziej szczegółowo w późniejszej sekcji.
Ponieważ utrata pustostanów może mieć duży wpływ na dochód z wynajmu, warto uwzględnić ją w obliczeniach NOI. Gdy w nieruchomości występują pustostany, oznacza to, że nie wszystkie jednostki lub powierzchnie generują dochód z najmu, co prowadzi do zmniejszenia całkowitego składnika dochodu z najmu w obliczeniach NOI.
Wpływ pustostanów na NOI można wyrazić za pomocą następującego wzoru:
NOI = (całkowity dochód z wynajmu - straty z tytułu pustostanów) - koszty operacyjne
Koszty operacyjne są odejmowane od całkowitego przychodu z nieruchomości w celu obliczenia NOI. Rozważ wszystkie te wydatki i uwzględnij je w swoich obliczeniach. Koszty operacyjne mogą obejmować:
Im niższe koszty operacyjne, tym mniej odejmuje się od całkowitego dochodu z wynajmu i tym wyższy będzie dochód operacyjny netto. Ale jak zmniejszyć koszty operacyjne?
Wprowadzając większą wydajność do zarządzania nieruchomościami, można zminimalizować koszty. Technologia cyfrowa ma tutaj ogromny potencjał, usprawniając komunikację, bezpieczeństwo i procesy, zmniejszając czasochłonność i ostatecznie obniżając koszty.
Rozważ aktualizację oprogramowania do zarządzania nieruchomościami, aby jeszcze bardziej usprawnić procesy, zautomatyzować zadania i zwiększyć wydajność.
Zainwestuj w energooszczędne modernizacje, aby obniżyć koszty mediów w dłuższej perspektywie. Instalacja energooszczędnych urządzeń, oświetlenia i systemów HVAC może prowadzić do obniżenia kosztów operacyjnych.
Rozważ przestrzeganie zasad ESG, aby ograniczyć koszty i wpływ na środowisko w zakresie takich kwestii, jak oszczędzanie wody, zarządzanie odpadami i recykling.
.jpg)
Minimalizacja kosztów konserwacji i napraw
Przeprowadzaj regularną konserwację zapobiegawczą , aby naprawiać usterki, zanim staną się poważnymi problemami. Proaktywna konserwacja może wydłużyć żywotność komponentów nieruchomości i zmniejszyć koszty napraw awaryjnych.
Zainwestuj w kompleksowe oprogramowanie do obsługi zgłoszeń , które przyspiesza procesy i zwiększa ich przejrzystość.
Strumienie przychodów mogą mieć znaczący wpływ na całkowity dochód z wynajmu. Ważne jest jednak, aby zrozumieć, który strumień przychodów faktycznie przynosi dochody, a który po prostu zwiększy koszty ogólne w miarę upływu czasu.
W przypadku tych, które mogą przynieść rzeczywisty dochód, konieczne jest podjęcie kroków, aby uczynić je jak najbardziej optymalnymi.
Jednym ze sposobów optymalizacji strumieni przychodów jest identyfikacja i wdrożenie strategii wartości dodanej, które zwiększają atrakcyjność nieruchomości i jej wartość rynkową. Może to obejmować remonty, modernizacje i ulepszenia nieruchomości, które pozwalają na wyższe stawki czynszu lub zwiększony popyt ze strony najemców.
Jak już wspomnieliśmy, wprowadzenie lub modernizacja udogodnień w obiekcie może zwiększyć jego wartość i przyczynić się do wzrostu NOI.
Takie udogodnienia mogą być jednak kosztowne w utrzymaniu, dlatego warto upewnić się, że staną się one źródłem przychodów, a nie ich pochłaniaczem.
Jeśli więc wprowadzasz nowe udogodnienia, zadaj sobie wcześniej kilka pytań.
Ostatnim krokiem do prawdziwego zarabiania na udogodnieniach jest zapewnienie najemcom przyjaznego dla użytkownika sposobu płacenia za te udogodnienia. To również można rozwiązać za pomocą aplikacji społeczności cyfrowej z modułem rezerwacji, pod warunkiem, że zintegrują się one z dostawcą płatności .
Wprowadzenie płatnych usług dla najemców, takich jak usługi konsjerża, usługi dla zwierząt domowych lub usługi sprzątania. Usługi te mogą stworzyć dodatkowy strumień przychodów, zapewniając jednocześnie wartość dodaną dla najemców. Takie usługi mogą zapewnić niezawodne źródło stałego dochodu, który przekłada się na lepszy wskaźnik NOI.
Usługi takie jak sprzątanie, opieka nad dziećmi, miejsca parkingowe i pralnia mogą być oferowane w modelu subskrypcji.
Chcesz wiedzieć, za jakie usługi i udogodnienia najemcy są skłonni zapłacić?-Pobierz naszą ankietę dla najemców.
Ryzyko jest nieodłączną częścią każdego przedsięwzięcia finansowego. Przechodząc przez te kroki, ważne jest, aby zrozumieć ryzyko związane z tworzeniem strategii zwiększania przychodów i obniżania kosztów.
Po zrozumieniu tych zagrożeń można podjąć kroki w celu ich ograniczenia. Rozważmy pewne zagrożenia związane ze wzrostem NOI.
Możliwe jest, że podczas wdrażania strategii wartości dodanej lub inwestowania w udogodnienia generujące przychody, budżety zostaną przekroczone, a podczas remontów lub ulepszeń pojawią się nieoczekiwane wydatki.
To tylko zwiększa koszty i może mieć duży wpływ na całkowity przychód, a tym samym na NOI. Przeprowadź analizę największych kosztów w swojej strategii i dowiedz się, co możesz zrobić, aby je zminimalizować.
Zakłócenia spowodowane remontami mogą prowadzić do niezadowolenia najemców, co z kolei może skutkować wyższymi wskaźnikami rotacji, wydłużonymi okresami pustostanów i potencjalnymi trudnościami z przyciągnięciem nowych najemców.
Jest to kolejny powód, dla którego ważne jest posiadanie oprogramowania, które umożliwia łatwą komunikację z najemcami za pośrednictwem forów dyskusyjnych lub czatu , a także pozwala zrozumieć ich obawy poprzez zbieranie opinii i przeprowadzanie ankiet.
Powiadamiając ich wcześniej o potencjalnych zakłóceniach i współpracując z najemcami nad tym, jakie remonty należy przeprowadzić i dlaczego - możesz wzmocnić relacje z najemcami, które mogą przetrwać wszelkie niedogodności spowodowane remontami.
Zadowoleni najemcy są bardziej skłonni do przedłużania umów najmu, zmniejszania kosztów rotacji i zapewniania stałego dochodu z wynajmu - wszystko to może prowadzić do bardziej stabilnych przychodów z nieruchomości.
Są również bardziej skłonni do płacenia czynszu na czas i mogą zaakceptować rozsądne podwyżki czynszu. Dodatkowo, pozytywne doświadczenia najemców przyczyniają się do pozytywnego przekazu ustnego, przyciągając wysokiej jakości najemców i skracając okresy pustostanów, dodatkowo wspierając NOI.
Najemcy są bardziej skłonni zajmować nieruchomość przez dłuższy czas, tolerować podwyżki czynszu i płacić więcej za dostęp do udogodnień i usług, jeśli czują się częścią społeczności. Poczucie wspólnoty może mieć ogromny wpływ na samopoczucie i jakość życia najemcy.
Tworzenie i wspieranie poczucia wspólnoty w obrębie nieruchomości wymaga wysiłku i poświęcenia ze strony zarządcy nieruchomości. Niektóre sposoby tworzenia i wspierania społeczności obejmują:
Tenant-centricity to strategia biznesowa, która koncentruje się na priorytetowym traktowaniu najemcy lub klienta we wszystkich procesach operacyjnych i decyzyjnych.
Wiąże się to ze zrozumieniem potrzeb, preferencji i zachowań najemców oraz dostosowaniem wszystkich działań biznesowych do tych wymagań.
Organizacja zorientowana na najemców dąży do zapewnienia im pozytywnych doświadczeń poprzez świadczenie wysokiej jakości usług, elastyczne wsparcie i spersonalizowaną uwagę.
Przyjęcie takiego podejścia może potencjalnie zwiększyć zadowolenie i utrzymanie najemców, co ostatecznie przełoży się na wzrost przychodów i możliwości rozwoju organizacji.
Podnoszenie wartości nieruchomości poprzez dochód operacyjny netto (NOI) wymaga strategicznego podejścia. Strategie takie jak redukcja kosztów operacyjnych poprzez efektywne zarządzanie nieruchomością i modernizacje energetyczne, optymalizacja strumieni przychodów dzięki inicjatywom o wartości dodanej oraz wspieranie zadowolenia najemców przyczyniają się do wzrostu wartości nieruchomości.
Kluczowe jest jednak ograniczenie ryzyka, takiego jak przekroczenie kosztów i rotacja najemców, poprzez dokładną analizę i proaktywną komunikację. Poprzez priorytetowe traktowanie NOI i relacji z najemcami, zarządcy nieruchomości mogą nie tylko poprawić wyniki finansowe, ale także zbudować odporny i kwitnący portfel nieruchomości, poruszając się po wyzwaniach i możliwościach w dynamicznym krajobrazie nieruchomości.
Dowiedz się, jak rozwiązania cyfrowe mogą poprawić doświadczenia najemców, usprawnić działania operacyjne i zwiększyć satysfakcję. Zapoznaj się z...
Poznaj najważniejsze funkcje aplikacji dla najemców, które mogą zwiększyć zadowolenie najemców i usprawnić zarządzanie nieruchomością. Dowiedz się, w...
Optymalizacja strategii operacyjnej Multi dzięki zastosowaniu Multi Forum, narzędziu do zarządzania i komunikacji, wspomagającemu obsługę wszystkich...