Les principaux changements dans le secteur de l'immobilier résidentiel à partir de 2023

De nos jours, rares sont les aspects de la vie quotidienne qui ne subissent pas de changement. Ce changement peut être brutal et perturbateur, ou subtil et progressif.

La capacité d'un secteur à suivre ces changements en dit long sur son taux de réussite Ceux qui ne parviennent pas à suivre le rythme se retrouvent rapidement à la traîne.

La prévalence du centrage sur le locataire dans l'immobilier et le rôle de la proptech dans la mise en œuvre de cette approche en sont des exemples.

Dans cet article, nous explorons certains des changements que connaît le secteur de l'immobilier, et la façon dont ces changements impliquent une approche centrée sur le locataire. 

La résidence en tant que service est la nouvelle norme

Le service à la clientèle n'a pas toujours été au centre des préoccupations dans l'immobilier, mais il devient de plus en plus important en raison des pressions extérieures.

« Il ne s'agit plus de signer un contrat, de recevoir les clés et de ne plus jamais entendre parler du propriétaire », déclare Bert Van Lunteren, PDG de Schep Vastgoedmanagers, un gestionnaire de biens immobiliers multiservices aux Pays-Bas. L'immobilier devient un service, et non plus un simple produit, d'où l'expression « Résidence en tant que service ».

Mais comment en est-on arrivé là ?

• Des attentes plus élevées en matière de service à la clientèle. L'essor de la technologie et l'"uberisation" des industries traditionnelles signifient que les attentes des consommateurs B2C se répercutent sur l'immobilier.
  
  
• L'économie. Les réalités économiques font que les maisons sont de plus en plus petites. Les entreprises immobilières se concentrent davantage sur la fourniture d'espaces partagés et de services supplémentaires pour compenser la diminution de l'espace de vie.
  
  
• Un changement psychologique. Les locataires modernes privilégient l'expérience plutôt que les objets. Dans ce contexte, le logement est devenu une question d'utilisation plutôt que de propriété. Les entreprises immobilières doivent donc prendre en compte l'expérience utilisateur. 

L'importance croissante accordée à l'amélioration de l'expérience client conduit les gestionnaires immobiliers à mettre en place des équipements tels que des centres de remise en forme, des salons et des espaces partagés sur site afin d'attirer et de fidéliser les locataires.

À titre d'exemple, Van der Vorm, propriétaire et promoteur d'un portefeuille international de biens immobiliers résidentiels et commerciaux, a intégré des espaces communs dans ses propriétés où les locataires qui travaillent à domicile - ou qui ont simplement envie de socialiser - peuvent passer, prendre une tasse de café et se faire des amis.

Van de Vorm ne facture pas le café. Ils sont conscients de la valeur que ces espaces communs peuvent apporter en luttant contre la solitude, en construisant une communauté et en stimulant la rétention. 

L'ESG prend de plus en plus d'importance

À mesure que la crise climatique s’installe, les locataires modernes deviennent de plus en plus soucieux de l’environnement.

Pour s'aligner sur le sentiment des locataires modernes, ainsi que pour atteindre leurs propres objectifs de durabilité, les gestionnaires immobiliers mettent en œuvre des caractéristiques d'efficacité énergétique dans les bâtiments, promeuvent des options de transport vertes et encouragent les locataires à réduire leur empreinte carbone.

D'une manière plus générale, l'immobilier est également en train de se conformer aux cadres ESG. Les investisseurs immobiliers sont tenus de prouver aux banques qu'ils respectent les normes ESG, et de nombreux cadres ESG incluent un élément de retour d'information de la part des occupants, en particulier en ce qui concerne la santé et le bien-être.

Les institutions financières considèrent les entreprises dotées de solides pratiques ESG comme moins risquées et plus susceptibles de générer de la valeur à long terme. En menant une politique ESG cohérente, les entreprises immobilières peuvent démontrer leur engagement à atténuer les risques environnementaux, à traiter les questions sociales et à maintenir une bonne gouvernance d'entreprise.

Cela peut, à son tour, améliorer leur solvabilité et leur attrait pour les bailleurs de fonds, ce qui se traduit par de meilleurs taux d'intérêt et de meilleures conditions financières.

L'immobilier peut jouer un rôle de premier plan dans ce domaine, puisqu'il s'agit déjà du secteur le plus important sur le marché des prêts liés au développement durable, avec 97 milliards de dollars d'émissions en mai 2022. (Source)

Les locataires évoluent, tout comme leurs attentes et leurs attitudes

Les réalités économiques et culturelles d'aujourd'hui signifient que de nombreuses étapes de la vie qui auraient été normales il y a 20 ans ne sont tout simplement pas accessibles à un grand nombre de personnes.

La difficulté qu'éprouvent de nombreux jeunes à acheter un bien immobilier en est la preuve la plus évidente. Par conséquent, de plus en plus de personnes optent pour la location.

« Les attitudes à l'égard de la location ont beaucoup changé », déclare Bert van Lunteren. « Il y a quelques années, si vous ne pouviez pas acheter une maison, c'est que vous n'étiez pas à la hauteur. Ce n'est plus vrai en 2023. »

« Les jeunes générations accordent plus d'importance à la mobilité et à la flexibilité qu'à des marqueurs de réussite plus traditionnels tels que la possession d'une maison et d'une voiture. Elles veulent pouvoir se déplacer facilement et ne pas être attachées à un seul endroit. ».

Pour Kelly Scott,  il y a une tendance particulière de ces dernières années qui change le paysage des entreprises immobilières, et qui modifie les modèles d'affaires.

« Nous sommes confrontés à l'inflation et à la récession économique », explique-t-elle. « Cela signifie que tout est plus cher, y compris le marché du logement, et que de plus en plus de gens louent. C'est un exemple de changement culturel majeur. »

« Au Royaume-Uni, par exemple, la norme conventionnelle est l'achat de maisons. Cependant, les primo-accédants rencontrent de plus en plus de difficultés à entrer sur le marché de l'immobilier.

« Cela prolonge le processus et entraîne une augmentation du nombre de personnes qui ont recours à la location. Cela met en évidence les facteurs qui incitent les entreprises immobilières à modifier leurs modèles d'affaires. »

« Cet ajustement se reflète dans la prévalence accrue des accords de co-habitation dans les grandes villes européennes. Toutefois, pour assurer la réussite de l'entreprise, vous devez guider les individus qui la composent en leur faisant comprendre les tendances macro-environnementales plus larges et leur pertinence pour l'entreprise, leurs équipes et eux-mêmes en tant qu'individus »

L'externalisation de la gestion immobilière est désormais une pratique courante 

De nombreux gestionnaires immobiliers confient certaines fonctions, telles que l'entretien et les réparations, à des prestataires de services tiers afin de réduire les coûts, d'améliorer l'efficacité et d'accroître le niveau de service.

« Dans le passé, les responsables techniques étaient capables de gérer des tâches simples telles que l'entretien des ascenseurs et des chaudières, mais l'environnement actuel exige davantage de connaissances et d'expertise techniques » explique Bert van Lunteren.

« Une organisation doit décider si elle veut tout gérer en interne ou confier certaines tâches à des entreprises spécialisées. Bien qu'une grande équipe interne puisse être bénéfique, elle n'est pas toujours pratique ou rentable ».

« Une organisation doit agir comme un pivot entre les utilisateurs, les clients et les différents fournisseurs de services afin de garantir la meilleure expérience de vie. Cela signifie que l'organisation doit s'engager davantage dans la connexion et l'orientation des différentes parties concernées ».

Que pouvez-vous faire? 

Savoir, c'est déjà avoir fait la moitié du travail. Maintenant que vous savez ce qui change, il est temps d'agir. Mais comment? 

Comprenez les obstacles au changement.

De nombreuses entreprises immobilières sont réticentes au changement en raison d'un manque de compréhension, de la peur de l'échec ou d'une atteinte à la réputation, et du soutien limité de la direction générale. Parmi les autres obstacles au changement figurent :

• L’investissement en termes de coût et de temps nécessaires à la mise en œuvre de nouvelles technologies, ainsi qu'une dépendance excessive à l'égard de technologies existantes inefficaces et fragmentées.
  
  
• Les réglementations en vigueur dans le secteur qui entravent l'innovation et rendent difficile  l'adoption de nouvelles tendances et technologies qui sortent du cadre réglementaire traditionnel.
  
  
• Une lutte constante pour trouver les talents dont ils ont besoin pour suivre les tendances modernes des locataires et créer des propriétés qui répondent à leurs besoins en constante évolution.
  Bert explique cette situation par la manière dont l'immobilier concentre ses ressources.

« Dans le secteur de l'immobilier, l'accent a traditionnellement été mis sur les propriétés physiques elles-mêmes et moins sur l'expérience client ou sur la numérisation ».

Mais tout cela est sur le point de changer. Les gestionnaires d'actifs et de biens immobiliers doivent innover et adopter les nouvelles technologies s'ils veulent s'adapter à l'évolution des besoins et des attentes des locataires. Ils doivent devenir centrés sur le locataire.

Distinguer « changement » et « transition »

Lorsque les industries subissent des changements importants, il est important de comprendre ce que l'on peut contrôler et ce que l'on ne peut pas contrôler. Selon Kelly Scott, faire la distinction entre « changement » et « transition » est crucial pour la transformation numérique.

Le terme « changement » fait référence à des facteurs externes tels que les fusions, les avancées technologiques ou les changements de tendances qui affectent les entreprises. Ces changements peuvent être soudains et perturbateurs, et nécessitent une adaptation pour survivre et réussir.

La « transition », quant à elle, concerne le processus psychologique par lequel les individus au sein de l'entreprise doivent passer pour s'adapter efficacement au changement. Il s'agit d'ajuster les mentalités, les comportements et les méthodes de travail en fonction des chances de réussite du changement. Malheureusement, les entreprises négligent souvent l'importance de la transition, estimant qu'elle demande beaucoup de temps et de ressources ».

« Même des changements tactiques relativement mineurs peuvent déstabiliser les équipes. En étant proactif dans la reconnaissance  et la gestion de ces "émotions organisationnelles", on peut établir les bases d'une transition harmonieuse et efficace. Négliger de prévoir et de gérer ces émotions (compréhensibles) peut entraîner des résultats commerciaux médiocres et le départ de talents essentiels.

« Un problème fondamental est la tendance de la direction à donner la priorité aux changements qui contribuent directement au résultat net, en négligeant souvent les transitions nécessaires pour soutenir et améliorer la santé générale de l'entreprise ».

« Les subtilités de la "manière" dont les individus réagissent au changement sont souvent négligées jusqu'à ce que des problèmes difficiles se manifestent. Malheureusement, à ce moment-là, l'entreprise peut déjà avoir subi des revers, des talents précieux peuvent avoir exploré des perspectives extérieures et la réalisation des avantages du changement peut s'être considérablement compliquée. »

En résumé

L'immobilier subit d'importants changements sous l'effet de la technologie, de l'économie et des tendances sociétales. L'accent est mis sur le service à la clientèle, le concept de « Résidence en tant que service » devenant prédominant.

Les locataires modernes attendent une meilleure expérience client, ce qui entraîne une transformation du secteur. Les pratiques en matière de durabilité et d'ESG gagnent en importance, les gestionnaires immobiliers mettant en œuvre des caractéristiques écologiques et se conformant aux cadres ESG pour améliorer la solvabilité.

L'évolution des attentes et des attitudes, en particulier chez les jeunes générations qui valorisent la mobilité et la flexibilité, a entraîné une augmentation du nombre de locataires. Les gestionnaires immobiliers externalisent également certaines fonctions à des prestataires de services spécialisés afin d'améliorer l'efficacité et les niveaux de service.

Il existe cependant des obstacles au changement, notamment une résistance aux nouvelles technologies, des défis réglementaires et un manque d'association avec l'innovation. Pour prospérer dans ce paysage en évolution, les entreprises immobilières doivent adopter l'innovation et devenir centrées sur le locataire.