Les cadres ESG pour l'immobilier prennent encore plus d'importance en 2023, alors que l'investissement vert se répand et que les questions relatives à l'environnement, au gouvernement et à la responsabilité sociale occupent le devant de la scène.

Pour aider les sociétés immobilières à relever ces défis et à garantir des pratiques commerciales durables à l'avenir, une série de cadres ESG ont été développés.

Dans cet article, nous en présentons quelques-uns - afin que vous puissiez décider du cadre le mieux adapté à votre entreprise. 

L'analyse de rentabilité de l'ESG dans l'immobilier

Points forts

• Amélioration de la gestion des risques : Les cadres ESG permettent d'identifier, d'anticiper et d'atténuer  les risques potentiels liés au changement climatique, à la conformité réglementaire, aux pratiques de travail, à la gestion de la chaîne d'approvisionnement, à la diversité, etc.
  
  
• Amélioration des performances financières : Les entreprises qui intègrent les facteurs ESG dans leurs stratégies tendent à faire preuve d'une meilleure stabilité financière à long terme, d'une volatilité réduite et d'une rentabilité accrue.   Des recherches menées par la Harvard Business School ont montré qu'une performance élevée en matière de développement durable était corrélée à une meilleure performance financière.
  
  
• Accès au capital : Les investisseurs se soucient-ils de l'ESG ? Oui! Les investisseurs, y compris les investisseurs institutionnels et les gestionnaires d'actifs, prennent de plus en plus en compte les critères ESG lorsqu'ils prennent des décisions d'investissement. L'adoption d'un cadre ESG peut rendre une entreprise plus attrayante pour les investisseurs, élargissant ainsi son accès au capital. Les investissements institutionnels axés sur l'ESG devraient atteindre 33,9 billions de dollars américains au cours des deux prochaines années.
  
  
• Engagement et confiance des parties prenantes : La partie "gouvernance" de l'ESG est souvent négligée, mais elle constitue une évolution importante dans la manière dont les entreprises sont gérées. Les cadres ESG favorisent la transparence, la responsabilité et l'engagement avec les parties prenantes, y compris les employés, les clients, les communautés, les régulateurs et les investisseurs. 
  
  
• Innovation et compétitivité : Vous le savez, la concurrence stimule l'innovation et vice versa. Dans le domaine de l'ESG, les deux sont omniprésents. Les entreprises qui accordent la priorité à la durabilité et à la responsabilité sociale sont plus à même d'identifier les tendances émergentes du marché, d'anticiper les changements réglementaires et de tirer parti de nouvelles opportunités commerciales. En intégrant l'ESG  dans le développement de leurs produits, les entreprises peuvent garder une longueur d'avance sur l'évolution des préférences des clients, réduire les coûts et acquérir un avantage concurrentiel sur le marché.
  
  
• Création de valeur à long terme : Les cadres ESG encouragent une perspective à long terme, en alignant les stratégies commerciales sur les objectifs plus larges du développement durable En intégrant les facteurs ESG dans les processus décisionnels, les entreprises peuvent créer de la valeur non seulement pour les actionnaires mais aussi pour la société et l’environnement.

Points faibles

• Manque de mesures et de rapports standardisés : Les cadres ESG manquent souvent d'uniformité dans les mesures, les méthodologies et les normes de reporting. Cela représente un défi pour les entreprises qui cherchent à comparer et à étalonner leurs performances avec précision. L'absence de rapports cohérents peut également entraîner des divergences et des incohérences dans la manière dont les performances ESG sont évaluées.
  
  
• Défis liés à la collecte de données et au reporting : La collecte et le reporting des données ESG peuvent nécessiter des ressources importantes et s'avérer complexes, en particulier pour les entreprises immobilières ayant des activités étendues. Les entreprises peuvent avoir du mal à collecter des données précises, complètes et fiables sur l'ensemble de leur chaîne de valeur. Ce défi peut être encore aggravé par la nécessité de vérifier et d'assurer les données pour garantir la transparence et la crédibilité.
  
  
• Court-termisme et écoblanchiment  : certains critiques affirment que les cadres ESG peuvent conduire à une réflexion à court terme et à des mesures superficielles, les entreprises se concentrant sur la réalisation d'objectifs ESG spécifiques pour améliorer leur image. Il peut en résulter un "écoblanchiment", où les entreprises privilégient les changements cosmétiques sans apporter d'améliorations substantielles à leurs pratiques sous-jacentes. Pour éviter cela, il convient d'adopter une approche significative du développement durable. Ne vous contentez pas de rechercher des indicateurs ESG pour sauver les apparences.
  
  
• Portée limitée et évaluations subjectives : Les cadres ESG ont tendance à privilégier certains facteurs par rapport à d'autres, ce qui peut conduire à négliger des questions essentielles ou à fournir des évaluations subjectives. Différents cadres peuvent se concentrer sur différents aspects de l'ESG, ce qui entraîne des incohérences et des lacunes dans la couverture. De plus, l'évaluation des facteurs ESG repose souvent sur des jugements et des interprétations qualitatifs, ce qui peut introduire de la subjectivité et des variations dans les évaluations.

Liste des cadres ESG en 2023

L’indice de référence mondial de durabilité de l’immobilier (GRESB) 

Le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) est un référentiel largement reconnu et leader dans l'industrie pour évaluer la performance en matière de durabilité des portefeuilles et actifs immobiliers dans le monde entier. 

Points clés du GRESB :

• Cadre d'évaluation : Le GRESB fournit un cadre d'évaluation standardisé qui permet aux entreprises immobilières, aux fonds et aux promoteurs de rendre compte de leurs performances ESG. L'évaluation couvre différents aspects, notamment l'efficacité énergétique, les émissions de gaz à effet de serre, l'utilisation de l'eau, la gestion des déchets, les initiatives en matière de santé et de bien-être, les pratiques en matière de diversité et d'inclusion, et les politiques de gouvernance.

• Analyse basée sur les données : Les entités participantes soumettent des données relatives à leurs efforts en matière de développement durable, et le GRESB utilise ces données pour évaluer et comparer les performances. Les informations collectées aident les investisseurs, les parties prenantes et le marché dans son ensemble à mieux comprendre les pratiques de durabilité des entités immobilières.

• Participation mondiale : Le GRESB a une portée mondiale, avec des milliers de sociétés immobilières, de fonds et d'actifs participant au processus d'évaluation annuel. Il couvre un large éventail de types de biens immobiliers, notamment commerciaux, résidentiels, industriels, etc.

• Intérêt pour l'investisseur : Le GRESB s'adresse principalement aux investisseurs institutionnels qui souhaitent intégrer les facteurs ESG dans leurs décisions d'investissement. En fournissant des données normalisées et comparables sur les performances en matière de développement durable, le GRESB aide les investisseurs à identifier des investissements plus durables et plus responsables.

• Analyse comparative des performances : Le GRESB évalue les entités en fonction de leurs efforts en matière de développement durable et les classe par rapport à leurs pairs. Cela permet aux entreprises et aux fonds d'évaluer leurs progrès au fil du temps et de s'efforcer de s'améliorer continuellement.

• Transparence et responsabilité : Le GRESB promeut la transparence et la responsabilité dans le secteur immobilier en encourageant les entreprises et les fonds à divulguer leurs informations et leurs engagements en matière d'ESG.

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Méthode d'évaluation environnementale du Building Research Establishment (BREEAM)

Le BREEAM est un cadre qui évalue les performances environnementales, sociales et économiques des bâtiments. Pour ce faire, il évalue l'efficacité énergétique, la conservation de l'eau, la gestion des déchets, la qualité de l'environnement intérieur, l'impact écologique et la responsabilité sociale d'une entreprise donnée.

Les entreprises immobilières peuvent utiliser ce cadre pour démontrer leur engagement en faveur du développement durable dans le cadre de leurs projets de construction.

Le point culminant est le processus de certification, qui implique une évaluation de la conception, de la construction et des aspects opérationnels du bâtiment. En fonction des points obtenus dans les différentes catégories, le niveau de certification est attribué, allant de "Passable" à "Remarquable".

Le BREEAM sert de référence reconnue en matière de développement durable. Il permet également aux parties prenantes de prendre des décisions éclairées sur l'impact  environnemental et social de leurs bâtiments.

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La norme WELL Building

La norme WELL Building est un système basé sur la performance pour mesurer, certifier et contrôler les caractéristiques de l'environnement bâti qui ont un impact sur la santé et le bien-être des personnes. Elle est administrée par l'International WELL Building Institute (IWBI) et vise à améliorer la qualité de vie et la santé des occupants des bâtiments. La norme couvre divers aspects de la conception, de la construction et de l'exploitation des bâtiments, en mettant l'accent sur la promotion de la santé, du confort et de la productivité.

Les caractéristiques et concepts clés de la norme WELL Building sont les suivants :

1. Catégories : La norme est organisée en sept catégories, appelées concepts, qui abordent des aspects spécifiques de la santé et du bien-être des occupants. Ces catégories sont l'air, l'eau, l'alimentation, la lumière, la forme physique, le confort et l'esprit.

2. Conditions préalables et optimisation : Chaque concept comprend des conditions préalables et des optimisations facultatives. Les conditions préalables sont les exigences minimales à respecter pour obtenir la certification, tandis que les optimisations sont des stratégies supplémentaires qui permettent d'obtenir des points supplémentaires pour atteindre des niveaux de certification plus élevés.

3. Basée sur la performance : La norme est basée sur la performance, ce qui signifie que les bâtiments sont évalués en fonction des résultats réels plutôt que de l'intention de la conception. La performance est mesurée par des tests sur site, des enquêtes et d'autres méthodes pour s'assurer que le bâtiment offre les avantages escomptés en matière de santé et de bien-être.

4. Suivi continu : La certification WELL n'est pas un événement ponctuel. Pour conserver la certification, il est nécessaire d'effectuer un suivi continu des performances du bâtiment et d'établir des rapports à ce sujet. Cette approche encourage les propriétaires et les exploitants de bâtiments à maintenir des environnements sains sur le long terme.

5. Collaboration : La norme encourage la collaboration entre les parties prenantes, notamment les propriétaires, les concepteurs, les entrepreneurs et les occupants, afin d'optimiser les résultats du bâtiment en matière de santé et de bien-être.

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Fitwel

Fitwel est un système de certification des bâtiments et un outil d'évaluation qui promeut la santé et le bien-être dans les bâtiments. Il a été développé dans le cadre d'une initiative conjointe des Centres américains de contrôle et de prévention des maladies (CDC) et de l'Administration des services généraux (GSA). Fitwel évalue les différents aspects de l'environnement bâti qui ont un impact sur la santé humaine et fournit des lignes directrices pour améliorer ces facteurs afin de créer des espaces plus sains.

Fitwel complète d'autres systèmes de certification des bâtiments, tels que LEED et la norme WELL Building, en offrant des options supplémentaires pour créer des environnements plus sains et plus durables. Il a gagné en popularité auprès des propriétaires et des promoteurs immobiliers qui souhaitent donner la priorité au bien-être de leurs occupants et aligner leurs propriétés sur les meilleures pratiques en matière de santé et de bien-être.

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Autres cadres ESG à prendre en considération 

Le Carbon Disclosure Project (CDP)

Le CDP est une organisation internationale à but non lucratif qui évalue l'impact des entreprises sur l'environnement, en se concentrant plus particulièrement sur les émissions de carbone.

Les bâtiments peuvent avoir un impact négatif sur l'environnement en raison d'une mauvaise efficacité énergétique et du carbone incorporé. Il est donc important que les entreprises immobilières s'efforcent de suivre et d'atténuer ces émissions.

Les entreprises immobilières peuvent divulguer leurs émissions de carbone et les risques liés au climat par l'intermédiaire de la plateforme de reporting du CDP. Ce cadre permet l'étvaluation et la comparaison avec les pairs du secteur.

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Equator Principles (EP)

Equator Principles est un cadre de gestion des risques adopté par les institutions financières pour évaluer et gérer les risques environnementaux et sociaux dans le cadre du financement de projets.

Les entreprises immobilières impliquées dans des projets de grande envergure, tels que le développement d'infrastructures, peuvent utiliser les Principes de l'Équateur pour garantir une planification, une conception et une mise en œuvre durables et responsables des projets.

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Le Conseil international du reporting intégré (IIRC)

L'IIRC promeut le reporting intégré, qui combine des informations financières avec des indicateurs de performance ESG afin de fournir une vision holistique de la stratégie de création de valeur d'une entreprise.

Les entreprises immobilières peuvent adopter des pratiques de reporting intégré pour démontrer les interconnexions entre les aspects financiers, environnementaux, sociaux et de gouvernance de leurs opérations.

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Choisir un cadre adapté à votre entreprise

Ces cadres sont un moyen de rendre votre entreprise plus durable, d'améliorer la confiance des investisseurs et d'œuvrer pour un avenir meilleur. 

Cela dit, ce n'est pas aussi simple que de cocher les bonnes cases. Les entreprises immobilières doivent aborder l'ESG avec sens et authenticité.

Cela signifie qu'elles doivent être transparentes concernant leurs efforts et s'attaquer de front aux défis. Il s'agit de créer un héritage durable qui suscitera l'admiration de leurs concurrents et aura un impact positif sur le monde.