Découvrez des stratégies efficaces pour augmenter la valeur de vos actifs immobiliers grâce au revenu net d'exploitation (RNE). Apprenez à calculer et à optimiser votre NOI, à réduire les coûts d'exploitation et à mettre en œuvre des stratégies d'augmentation des revenus. Explorez les moyens d'améliorer les équipements, de monétiser les services et d'atténuer les risques associés à l'augmentation du revenu net d'exploitation.
Augmenter la valeur de vos biens immobiliers n'est pas chose aisée, mais savoir par où commencer représente la moitié de la bataille. Le revenu net d'exploitation (Net Operating Income - NOI) est un bon point de départ pour déterminer, et éventuellement augmenter, la valeur de votre bien immobilier.
En tant que gestionnaire d'actifs, vous êtes certainement familiarisé avec cet indicateur, qui se calcule en soustrayant le total des revenus locatifs des dépenses d'exploitation.
Les investisseurs et les évaluateurs s'appuient sur le revenu net d'exploitation pour déterminer la valeur d'un bien immobilier. Le taux de capitalisation, obtenu en divisant le revenu locatif net par la valeur marchande du bien, est un facteur essentiel pour évaluer les rendements potentiels et comparer les biens.
Dans cet article, nous vous proposons une série de mesures à prendre pour augmenter votre revenu net d'exploitation et, par conséquent, la valeur de vos biens immobiliers
Les étapes sont les suivantes,
Voyons cela de plus près.
Le revenu net d'exploitation (RNE) est un indicateur fondamental dans l'analyse des investissements immobiliers. Il permet aux investisseurs d'évaluer la rentabilité d'un bien et de prendre des décisions éclairées lorsqu'il s'agit d'acheter, de vendre ou de négocier.
Connaître votre revenu net d'exploitation est un bon point de départ pour commencer à augmenter la valeur de vos biens immobiliers. Mais pour déterminer avec précision le revenu net d'exploitation, il faut d'abord déterminer les variables suivantes.
Formule : NOI (revenu net d'exploitation) = revenus immobiliers - dépenses d'exploitation
Le revenu locatif potentiel est le montant maximum de revenu locatif qu'un bien immobilier pourrait générer dans des conditions optimales, en supposant une occupation complète et en appliquant les loyers les plus élevés possibles.
Cela consiste à déterminer les loyers du marché, à évaluer les types et les tailles d'unités et à calculer le revenu locatif mensuel potentiel pour chaque unité.
Vos revenus ne proviennent pas uniquement des loyers. La plupart des biens immobiliers modernes disposent de multiples équipements et services sur place qui contribuent au revenu immobilier total, qu'il s'agisse de services de blanchisserie, de places de parking, de services de nettoyage, d'espaces partagés, de salles de sport, de garderies, de partage de vélos, etc.
Déterminez la valeur totale de ces flux de revenus supplémentaires et incluez-les dans votre revenu immobilier final pour obtenir un revenu d'exploitation net précis. Nous aborderons les flux de revenus supplémentaires plus en détail dans une section ultérieure.
Les pertes d'inoccupation peuvent avoir un impact important sur les revenus locatifs, il est donc intéressant de les inclure dans le calcul du revenu net d'exploitation. Lorsqu'il y a des logements vacants dans le bien, cela signifie que toutes les unités ou tous les espaces ne génèrent pas de revenus locatifs, ce qui entraîne une réduction de la composante des revenus locatifs totaux dans le calcul du revenu net d'exploitation.
L'impact des pertes d'inoccupation sur le revenu net d'exploitation peut être exprimé par la formule suivante :
NOI = (Total des revenus locatifs - Pertes d'inoccupation) - frais d'exploitation
Les frais d'exploitation sont ce qui est soustrait du revenu immobilier total pour calculer le revenu net d'exploitation. Faites le point sur toutes ces dépenses et incluez-les dans votre calcul. Les frais d'exploitation peuvent comprendre :
Plus vos frais d'exploitation sont faibles, moins elles pèsent sur votre revenu locatif total et plus votre revenu net d'exploitation sera élevé. Mais comment réduire les frais d'exploitation ?
En améliorant l'efficacité de la gestion des biens immobiliers, vous pouvez réduire les coûts. La technologie numérique offre un potentiel énorme à cet égard, car elle permet de rationaliser la communication, la sécurité et les processus, de gagner du temps et, en fin de compte, de réduire les coûts.
Envisagez de mettre à niveau votre logiciel de gestion immobilière pour rationaliser davantage les processus, automatiser les tâches et améliorer l'efficacité.
Investissez dans des améliorations éco-énergétiques pour réduire les coûts de consommation à long terme. L'installation d'appareils, d'éclairages et de systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation économes en énergie peut permettre de réduire les frais d'exploitation.
Envisagez de vous conformer aux cadres ESG afin de réduire les coûts et l'impact sur l'environnement dans des domaines tels que la conservation de l'eau, la gestion des déchets et le recyclage.
Réduire les coûts d'entretien et de réparation
Effectuez régulièrement des travaux de maintenance préventive pour résoudre les problèmes avant qu'ils ne deviennent majeurs. L'entretien proactif peut prolonger la durée de vie des composants des biens et réduire les coûts des réparations d'urgence.
Investissez dans un logiciel de billetterie complet qui rend les processus plus rapides et plus transparents.
Vos sources de revenus peuvent avoir un impact significatif sur votre revenu locatif total. Mais il est important de comprendre quelle source de revenus génère réellement des recettes et quelle source ne fera qu'augmenter vos frais généraux au fil du temps.
Pour ceux qui peuvent apporter des revenus réels, il est essentiel de prendre des mesures pour les rendre aussi optimaux que possible.
L'un des moyens d'optimiser les flux de revenus consiste à identifier et à mettre en œuvre des stratégies de valorisation qui améliorent l'attrait et la valeur marchande du bien. Il peut s'agir de rénovations, de mises à niveau et d'améliorations qui permettent d'augmenter les loyers ou d'accroître la demande des locataires.
Comme nous venons de le mentionner, l'introduction ou l'amélioration des équipements de votre propriété peut ajouter une grande valeur à votre propriété et contribuer de manière significative à votre revenu net d'exploitation.
Mais ces équipements peuvent être coûteux à gérer, c'est pourquoi vous devez vous assurer qu'ils deviennent des sources de revenus, et non des puits de revenus.
Si vous envisagez d'introduire de nouveaux équipements, posez-vous quelques questions au préalable.
La dernière étape pour véritablement monétiser vos équipements est de donner à vos locataires un moyen convivial de payer pour ces équipements. Là encore, cela peut être résolu par le biais d'une application numérique de communauté avec un module de réservation, à condition qu'ils s'intègrent à un fournisseur de paiement.
Mettez en place des services payants pour les locataires, tels que des services de conciergerie, des services pour les animaux domestiques ou des services de nettoyage. Ces services peuvent créer une source de revenus supplémentaire tout en apportant une valeur ajoutée aux locataires. Ces services peuvent constituer une source fiable de revenus récurrents qui se traduisent par une amélioration du revenu net d'exploitation.
Des services tels que le nettoyage, la garde d'enfants, les places de parking et la blanchisserie peuvent tous être proposés par le biais d'un modèle d'abonnement.
Le risque est inhérent à toute entreprise financière. En suivant ces étapes, il est important de comprendre les risques liés à l'élaboration de stratégies visant à augmenter les revenus et à réduire les coûts.
Une fois que vous aurez compris ces risques, vous pourrez prendre des mesures pour les atténuer. Examinons quelques risques liés à l'augmentation du revenu net d'exploitation.
Il est possible que, lors de la mise en œuvre d'une stratégie de valeur ajoutée ou de l'investissement dans des équipements générateurs de revenus, les budgets soient dépassés et que des dépenses inattendues surviennent au cours des rénovations ou des améliorations.
Cela ne fait qu'augmenter vos coûts et pourrait avoir un impact important sur vos revenus totaux, et donc sur votre revenu net d'exploitation. Analysez les coûts les plus importants de votre stratégie et ce que vous pouvez faire, le cas échéant, pour les minimiser.
Les perturbations causées par les rénovations peuvent entraîner le mécontentement des locataires, ce qui peut se traduire par des taux de rotation plus élevés, des périodes d'inoccupation plus longues et des difficultés potentielles à attirer de nouveaux locataires.
C'est une autre raison pour laquelle il est important de disposer d'un logiciel qui vous permette de communiquer facilement avec les locataires, par le biais de tableaux d'affichage ou de messagerie instantanées, et qui vous permette de comprendre leurs préoccupations en recueillant leurs réactions et en organisant des enquêtes.
En les informant à l'avance des perturbations potentielles et en travaillant en collaboration avec les locataires pour définir les rénovations à effectuer et les raisons qui les motivent, vous pouvez renforcer les relations avec vos locataires, ce qui leur permettra de résister aux désagréments causés par les rénovations.
Des locataires satisfaits sont plus susceptibles de renouveler leur bail, de réduire les coûts de rotation et de fournir un revenu locatif régulier, ce qui peut conduire à des revenus immobiliers plus stables.
Ils sont également plus enclins à payer leur loyer à temps et peuvent accepter des augmentations de loyer raisonnables. Les expériences locataires positives contribuent également au bouche-à-oreille, attirent des locataires de qualité et réduisent les périodes d'inoccupation, ce qui contribue à la stabilité du revenu net d'exploitation.
Les locataires sont plus susceptibles d'occuper votre bien immobilier pendant une longue période, de tolérer des augmentations de loyer et de payer un supplément pour accéder aux équipements et aux services s'ils ont le sentiment de faire partie d'une communauté. Le sentiment d'appartenance à une communauté peut avoir un impact considérable sur le bien-être et la qualité de vie de vos locataires.
La création et le développement d'un sentiment d'appartenance à une communauté au sein d'un bien immobilier exigent des efforts et du dévouement de la part du gestionnaire immobilier. Voici quelques moyens de créer et d'encourager la communauté :
L'approche centrée sur le locataire est une stratégie commerciale qui consiste à donner la priorité au locataire ou au client dans tous les processus opérationnels et décisionnels.
Il s'agit de comprendre les besoins, les préférences et les comportements des locataires et d'aligner toutes les activités de l'entreprise sur ces exigences.
Une entreprise centrée sur le locataire s'efforce d'offrir une expérience positive à ses locataires en leur fournissant des services de haute qualité, une assistance réactive et une attention personnalisée.
L'adoption de cette approche peut accroître la satisfaction et la fidélisation des locataires, ce qui se traduit en fin de compte par une augmentation des revenus et des opportunités de croissance pour l'entreprise.
L'augmentation de la valeur des actifs immobiliers par le biais du revenu net d'exploitation (RNE) nécessite une approche stratégique. Des stratégies telles que la réduction des dépenses d'exploitation par une gestion efficace des biens immobiliers et des améliorations énergétiques, l'optimisation des flux de revenus grâce à des initiatives à valeur ajoutée et la promotion de la satisfaction des locataires contribuent à augmenter la valeur des biens immobiliers.
Il est toutefois essentiel d'atténuer les risques tels que les dépassements de coûts et la rotation des locataires grâce à une analyse approfondie et à une communication proactive. En donnant la priorité au revenu net d'exploitation et aux relations avec les locataires, les gestionnaires immobiliers peuvent non seulement améliorer leur performance financière, mais aussi construire un portefeuille immobilier résilient et florissant, en relevant les défis et en saisissant les opportunités offertes par le paysage dynamique du secteur de l'immobilier.
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