Für jeden, der das Volumen und die Verkaufsleistung in Einkaufszentren, Fachmarktzentren und Stadtstraßen verfolgen möchte, sind Footfall-Daten eine ziemlich grundlegende Messgröße.
Die Schwankungen der Besucherzahlen geben nicht nur Aufschluss darüber, wie viele Personen Ihre Immobilie in einem bestimmten Zeitraum besucht haben, sondern können auch Aufschluss darüber geben, wie interne und externe Faktoren zur Leistung beitragen.
Das gilt natürlich nur, wenn Sie über die richtigen Mittel zur Messung verfügen. In diesem Blog befassen wir uns mit dem Konzept von Footfall und was es Ihnen wirklich verraten kann.
Was ist Footfall?
Bevor wir uns näher damit befassen, sollten wir definieren, was wir meinen, wenn wir von Footfall sprechen.
Footfall, oft auch als Fußgängerverkehr oder Besucherstrom bezeichnet, ist eine Kennzahl, die die Anzahl der Personen angibt, die einen bestimmten Ort innerhalb eines bestimmten Zeitraums passieren. Es ist ein Maß für die Beliebtheit und Lebendigkeit von Gewerbeflächen.
Es umfasst sowohl die Menge als auch die Muster der Menschen, die ein bestimmtes Gebiet durchqueren, und bietet wertvolle Einblicke in das Verbraucherverhalten und die Trends.
Aber dies ist nur ein Aspekt. Allein betrachtet, können Besucherzahlen Auskunft darüber geben, wie viele Menschen Ihre Immobilie durchquert haben - mehr aber auch nicht.
So messen Sie Footfall-Daten
Sofern Sie keinen sehr enthusiastischen Mitarbeiter haben, der bereit ist, eine kontinuierliche Zählung der Personen durchzuführen, die Ihre Immobilie durchqueren, ist die Verwendung eines Footfall-Trackers das gebräuchlichste und effizienteste Mittel zur Messung vom Footfall.
Footfall-Tracker nutzen eine Reihe von Techniken, um das Besucheraufkommen genau zu messen.
So zählen Sie Footfall
- Videoanalyse: Videoanalysesensoren nutzen Kameras, die strategisch an bestimmten Orten platziert sind, um Echtzeit-Videomaterial zu erfassen. Diese Kameras sind mit einer Software ausgestattet, die den Video-Feed verarbeitet und Personen anhand ihrer Bewegung identifiziert und verfolgt. Die Software unterscheidet zwischen Fußgängern und anderen Objekten und kann so die Anzahl der Personen zählen, die einen bestimmten Bereich durchqueren.
- Wi-Fi- und Bluetooth-Tracking: Wi-Fi- und Bluetooth-Tracking-Sensoren funktionieren, indem sie die von mobilen Geräten wie Smartphones und Tablets ausgesendeten Signale erkennen. Diese Geräte senden kontinuierlich Signale aus, die von Sensoren in ihrer Reichweite erfasst werden können. Durch die Analyse der Stärke und Nähe dieser Signale können die Sensoren die Anzahl der anwesenden Personen und deren Bewegung abschätzen.
- Wärmebildsensoren: Wärmebildsensoren erfassen die von Objekten, einschließlich menschlicher Körper, abgegebene Wärme. Durch die Konzentration auf Wärmesignaturen können diese Sensoren Personen erkennen und zählen, ohne persönliche Informationen wie Gesichtsmerkmale zu erfassen.
Mithilfe von Footfall-Analysen ein Gesamtbild erstellen
Nachdem wir uns nun mit den Grundlagen befasst haben, wollen wir nun einige der Dinge erkunden, die Ihnen die Besucherzahlen über Ihre Gewerbeimmobilie verraten können.
Footfall-Daten können durch eine Reihe von Mikro- und Makrofaktoren beeinflusst werden. Einige mögen lokal und vorübergehend sein, andere könnten auf größere systemische Trends hinweisen, die eine Schwerpunktverlagerung in der Strategie erfordern.
Lassen Sie uns einige Faktoren untersuchen, die sich sowohl positiv als auch negativ auf Besucherzahlen auswirken, und überlegen, was Sie dagegen tun können.
Stadtplanung und Instandhaltung
Da viele Stadtbewohner von Luftverschmutzung, Staus und mangelnder Verkehrssicherheit genug haben, investieren Kommunalverwaltungen auf der ganzen Welt Millionen in die Verbesserung von Fußgängerwegen, die Fußgängerzone in belebten Einkaufsstraßen und die Umsetzung von Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung.
Es überrascht nicht, dass die Resonanz auf diese Richtlinien gemischt ist.
Viele Wirtschaftsvertreter und Ökonomen feiern die positiven Auswirkungen der Verkehrsberuhigung und Fußgängerzone. Darüber hinaus verfügen sie über Daten, die ihre Behauptungen untermauern. In einer Fallstudie aus Wanstead, East London, wurde beobachtet, dass verbesserte Fußwege zur und von der Hauptstraße die Besucherzahlen um 98% erhöhten.
Andere behaupten, dass solche Richtlinien schädlich für das Geschäft seien, und verweisen auf die eingeschränkte Zugänglichkeit und den Verlust von Kunden, die mit dem Auto anreisen.
Jeder Fall ist anders, aber wenn Sie Schwankungen in den Besucherzahlen messen, sollten Sie alle Initiativen zur Verkehrsberuhigung oder Fußgängerzone berücksichtigen, die sich negativ oder positiv darauf auswirken könnten.
Nehmen wir zum Beispiel an, dass Sie nach der Einrichtung einer Fußgängerzone an einer stark befahrenen Straße einen Einbruch der Besucherzahlen feststellen.
Überlegen Sie zunächst, welche Daten Sie darüber haben, woher die Kunden Ihrer gewerblichen Mieter in der Vergangenheit angereist sind und wie. Wenn viele Kunden mit dem Auto von weit entfernten Orten kommen, sollten Sie in lokales Marketing investieren, um Kunden aus der unmittelbaren Umgebung anzulocken.
E-Commerce und Online-Shopping
Der Aufstieg des E-Commerce hat das Verbraucherverhalten verändert und ermöglicht es den Menschen, bequem von zu Hause aus einzukaufen. Dieser Trend kann zu einem Rückgang der Besucherzahlen in den Geschäften führen.
Dies bedeutet jedoch nicht den Tod des physischen Einzelhandels, wie wir ihn kennen. Einzelhändler und Verwalter von Gewerbeimmobilien müssen sich einfach neue Wege einfallen lassen, um Kunden anzulocken.
Online-Shopping ist zwar unglaublich bequem, hat aber seine Grenzen. Je nach Produkt gibt es immer noch einen großen Anteil von Käufern, die das Produkt vor dem Kauf in natura erleben möchten.
Daher ist es für Einzelhändler wichtig, sich Gedanken darüber zu machen, wie sie Erlebnisse anbieten können, die online nicht zu finden sind.
Fernarbeit
Fernarbeit hat die Art und Weise, wie wir mit städtischen und kommerziellen Räumen interagieren, unwiderruflich verändert. Die neu gewonnene Flexibilität hat das herkömmliche Auf und Ab der Städte verändert, was sich tiefgreifend auf die Besucherströme ausgewirkt hat.
In ehemals belebten Innenstädten kommt es nun zu einem deutlichen Rückgang des Fußgängerverkehrs, insbesondere unter Nicht-Stadtbewohnern, deren Präsenz auf nur noch 26% des Niveaus vor der Pandemie gesunken ist.
Dies korreliert mit einem starken Rückgang der Bürobelegung, die in den meisten europäischen Großstädten ab Juni 2022 unter 50% blieb.
Befindet sich Ihre Immobilie in einem Geschäftsviertel, das traditionell stark von der werktäglichen Passantenfrequenz abhängig ist? Haben Sie einen starken Rückgang der Besucherzahlen seit der Zeit vor der Pandemie beobachtet? Es könnte sich lohnen, einen Blick in Ihre vorhandenen Daten zu werfen, um Muster zu finden, die für diesen Rückgang verantwortlich sein könnten.
Was können Sie außerdem tun, um Ihren Footfall wieder auf ein gesundes Niveau zu bringen?
- Führen Sie gemischt genutzte Räume ein - Amenitisierung ist zu einer beliebten Strategie geworden, um Menschen nach einer Pandemie wieder in kommerzielle Räume zu bringen. Die Integration von Freizeiteinrichtungen, Erholungsräumen und sogar Wohneinheiten in ehemals ausschließlich gewerblich genutzte Flächen kann viel zum Wiederaufbau von Communitys und zur Belebung der lokalen Wirtschaft beitragen.
- Investieren Sie in lokale Online-Marketinginitiativen - Nutzen Sie das Potenzial Ihrer Community, indem Sie gezielt Einheimische anwerben, um sie in Ihre Gewerbeimmobilien zu locken. Dies kann den Verlust von Kunden ausgleichen, die sich weiter entfernt von Ihrer Immobilie aufhalten.
- Organisieren und fördern Sie regelmäßige Veranstaltungen - Veranstaltungen können den Bekanntheitsgrad steigern und mehr Besucher anlocken. Immobilien- und Community-Manager können eine Mieterkommunikations-App wie Chainels nutzen, um Veranstaltungen zu organisieren und zu bewerben, die die Kundenfrequenz fördern.
Kombination von Footfall-Daten mit anderen Kennzahlen
Wie wir gezeigt haben, können Schwankungen in der Besucherzahl vielfältige Ursachen haben. Daher ist es wichtig, Ihre Footfall-Daten genau zu verfolgen und die externen Faktoren zu verstehen, die sie beeinflussen könnten, damit Sie entsprechend reagieren können.
Aber Footfall allein hat nur begrenzte Aussagekraft. Ein Anstieg der Besucherzahlen bedeutet wenig, wenn er nicht mit einem Anstieg anderer Kennzahlen wie dem durchschnittlichen Transaktionswert (ATV) und dem Umsatz verbunden ist.
Achten Sie also auf diese Korrelationen in Ihren Daten. Eine hohe Besucherzahl, aber ein niedriges ATV könnte darauf hindeuten, dass die Leute an Ihrer Immobilie vorbeikommen, aber kein Geld ausgeben. Mit diesem Wissen können Sie Strategien entwickeln, die Ihren Gewerbemietern dabei helfen, Passanten anzulocken.
Andererseits könnten Sie eine geringere Besucherzahl, aber ein höheres ATV beobachten, was darauf hinweisen würde, dass zwar weniger Menschen Ihre Immobilien besuchen, diese kleinere Gruppe von Besuchern jedoch mehr Geld ausgibt.
Dies könnte darauf hindeuten, dass Ihre Marketingbemühungen oder einfach Ihr Standort es Ihnen ermöglichen, die richtigen Leute für Ihre Immobilien zu gewinnen. Sie können dann Ihr Marketing und Ihre Abläufe darauf ausrichten, diese Situation zu optimieren.
Lassen Sie sich von Footfall-Erkenntnissen leiten
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es beim Footfall nicht nur um das Zählen von Besuchern geht, sondern viel mehr um den Einblick in Kundendynamik und externe Einflüsse, die die Leistung Ihrer Immobilie beeinflussen. Indem sie die Besucherzahlen zusammen mit anderen wichtigen Kennzahlen auswerten, können Vermögensverwalter fundierte Entscheidungen treffen, um das Potenzial ihrer Immobilien zu maximieren.
